重庆地铁尝试香港模式？

“地铁+物业”模式进入重庆

从重庆市轻轨3号线工贸站出来，就会看到“地铁上盖物业”的广告牌。这是重庆长投新宝龙置业有限公司（简称“新宝龙”），在为自己即将交付的写字楼——新宝龙·钻石国际招商。

新宝龙·钻石国际是首个与轨道交通零距离相拥的写字楼项目，位于3号线工贸站之上。

该写字楼的用地，是2008年新宝龙置业通过评估之后，从轨道集团手中买下的。钻石国际项目的销售副总经理毛辰介绍：“轨道集团在修建3号线时，就从政府手中买下部分沿线土地作为储蓄用地，新宝龙公司的评估小组看中了工贸附近商圈的发展优势，认为这可以与钻石国际相烘托。”

这是“地铁+物业”模式在重庆的尝试。

“地铁+物业”模式，是指在地铁建设的同时，利用其提供的区位优势，对地铁周边及沿线的土地进行集约化的商业开发，进行房地产等经营项目的开发，通过土地公开出让或自主开发的方式，取得土地的增值收益。

通常，地铁物业划分为三种类型。首先是“普通地铁物业”，距离地铁站出入口500米范围内的物业。其次是“地铁上盖物业”，在地铁站口地面上建筑的物业，能够最快捷地享受便利，一般一个地铁站口，只有两三个地铁上盖物业。第三为“中央地铁上盖物业”，是城市地铁中心站口上盖物业，兼具中心及地铁双重优势，堪称地铁物业价值代表。

毛辰把钻石国际项目与轨道集团的合作形容为“战略合作伙伴”关系，轨道集团出让土地，建设、运营以及管理都是新宝龙负责。“钻石国际的物业机构是新宝龙集团下的一个物业公司，与轨道集团没有关系。”毛辰说道。

毛辰强调，与轨道集团的合作不是单纯的土地转让，“这要承诺很多东西，比如安全和技术”。毛辰解释道：“由于地铁上盖物业和地铁是无缝对接的，所以对安全性要求特别高，涉及消防、抗震等部分。重庆市有专门的轨道发展委员会，会有专家评估轨道项目的安全性。”

毛辰介绍，钻石国际的整个面积是5.8万平方米左右，写字楼的面积是3.7万平方米左右。其中7~35层是写字楼，一共216户。租金方面，写字楼是每平方米每月80~110元，单个面积平均为00~300平方米；商铺稍贵，按楼层分每平方米每月是100~300元。

毛辰介绍，钻石国际是2012年5月开建，今年9月中旬开盘。“现在已经卖出了60%左右。”毛辰将钻石国际销售成绩归功于“地铁上盖物业”的区位优势。“轨道周围的生意特别好做，土地升值快，商业靠的还是人流。”

香港模式进入内地

重庆的“地铁+物业”模式，源于香港的经验。

“地铁+物业”模式在香港取得了巨大的成功，使香港地铁在全球地铁都处于亏损的大背景下，反而能盈利。

香港地铁模式的操作方法是，政府授予香港地铁公司一定的沿线物业开发权，在物业开始建设时，香港地铁公司按地铁建成以前的地价水平，向政府缴付地款。当地铁建成后，香港地铁公司利用沿线的物业升值这一部分的收益，再去建设新的地铁项目。

例如，香港地铁机场快线，全长34千米，设7座车站，建设总投资约340亿港元，其中政府投资196亿港元。香港政府将香港站、九龙站和青衣站等上盖约340万平方米建筑面积土地开发权，交给港铁公司，用于弥补建设投资缺口和建成后运营亏损。

2011年，港铁公司共实现经营利润172亿港元，其中客运业务的贡献率为36%，物业经营的贡献率高达48%，其中，包括物业发展的38.5%和物业租赁及管理业务的14.5%。

在重庆之前，深圳地铁的建设中，就引进了香港的“地铁+物业”模式。2008年，深圳市地铁集团通过公开竞买形式摘牌前海车辆段上盖三宗土地，在获得上盖空间用地的所有权后，地铁集团则通过上盖空间用地进行市场融资，将所融资金专项用于地铁建设。

前海车辆段的上盖土地位于深圳2010年总体规划双中心之一的前海湾CBD区东南角，规划建设为包括住宅、公寓、办公、商业、酒店及配套等在内的大型综合体和社区。

广州地铁设计研究有限公司副总工程师杨德春，在接受重庆青年报记者采访时介绍：“为了提高土地利用率，深圳地铁仍将地下作为车库厂房，但是地上的部分就用来修建住宅和商业区。这就保证了地块开发的容积率，大大提高了土地的利用率。”

杨德春介绍，现在很多地铁出口与商场相连，即一下地铁就可以直接进入商场。“地铁和商场相通的出入口收取的费用很高，一般的出入口大概300万元，广州最高的是3000万。”在杨德春看来，这对双方是双赢的，地铁为商场带来的人流量是相当可观的。“如果商场和地铁没有相通，那么负一层、负二层就只能作为车库、停车场，相通之后，整个地下室都变成了商业中心。”

“深圳地铁1号线和3号线运营得比较好。”杨德春说，“所有地铁的票务收入都能够基本维持地铁建设资金的还贷利息，剩下缺口就得依靠物业开发所获得的收入来弥补。”

杨德春称，物业开发所获得的收入都会纳入财政收入，统一作为地铁收入之一。

杨强调，地铁物业开发并不只是在地铁上或者地铁沿线建房子，其中还包括地铁广告、商铺出租等。

物业开发弥补资金缺口

全国的地铁亏损，已经成为一个公开的秘密了。北京地铁每年亏损额达10亿元；深圳地铁2007年至2009年累计亏损9.9亿元，唯有依靠政府补贴，深圳地铁集团才能实现财务报表上的盈利。“北上广深”一线城市的地铁运营都在亏本，国内二、三线城市由于人流不够，更难以承担地铁高额的成本。

但是全国地铁建设，却一直在高速发展中，9月5日，发改委集中批准了25条地铁、城市轨道交通、城际铁路项目。而根据发改委批复的项目报告数据统计，这25个项目总投资超过8000亿。

2013年2月，《重庆城市轨道交通近期建设规划(2012-2020年)》获得国家发改委的正式批复。获批规划项目共8个，全长215.04千米，项目总投资约1097亿元。

在地方债务高企的当下，地方政府的融资面临巨大的压力。在地铁建设中，地方政府对香港的“地铁+物业”模式也跃跃欲试。

除了深圳，杭州也加入了尝试。

2012年7月，国家发改委批准了杭州地铁1号线特许经营项目。杭州地铁集团有限公司成功吸纳香港铁路有限公司参与建设运营管理。批复公告显示，杭州地铁1号线特殊经营为25年。特许经营期满后，港铁无偿将全部设施完好地移交杭州市政府。

杭州地铁1号线工程分为A、B两部分。其中，A部分包括土建工程等，总投资137.9亿元；B部分为除A部分以外的车辆、信号等机电设备，总投资82.9亿元。

港铁与杭铁分别透过各自的全资子公司成立杭港地铁有限责任公司，负责杭州地铁一号线B部分的投资、建设和经营。杭铁方出资23.154亿元，占51%；港铁方出资22.246亿元，占49%；其余27.5亿元将通过银行贷款解决。

重庆轨道交通集团旗下也设立了专门的物业开发公司，据轨道交通集团官网介绍，物业开发公司承担集团土地开发、房屋建设和城市轨道交通沿线土地开发业务，具有二级房地产开发资质。物业开发公司将积极探索生产设施地块“一地多用”的开发模式，推进轨道交通上盖物业的开发利用。通过结合轨道交通站场实施上盖物业开发，打造轨道经济带，筑建轨道生活圈，实现企业和谐可持续发展。该公司开发的两路口“新干线”上盖物业项目，荣获“2012詹天佑·重庆优秀住宅小区金奖”优秀工程质量、规划设计单项奖。

12月23日，记者致电和邮件至重庆轨道交通集团，采访重庆市“地铁+物业”模式的发展，和目前轨道交通的盈利情况，截至发稿，该集团未予回复。

杨德春认为，之所以香港地铁能够盈利，而内地地铁一直亏损存在一定的历史原因，“但是内地确实受到许多的政府干预。而且香港的房价比内地高很多，土地更有利用价值”。

杨德春强调，对于要进行“地铁+物业”模式开发的城市，第一应当注意融资模式，修建地铁应当与城市GDP投入城市建设的多少相匹配，即要根据城市的自身情况量力而为；其次，还需要注意开发的规模；最后，应当注意地铁沿线的土地利用情况。

在国内，“地铁+物业”模式能否成功，还待时间检验，而重庆，也开始加入尝试的队伍。

文/重青记者 朱星 见习记者 唐余方

萧恒福：企业是这样转型的

受世界金融危机影响，近些年来沿海发达地区中小企业遭受重创，而广东省东莞市特路兴科技材料有限公司逆势而上，获得长足发展，成为金融危机时中小企业可持续发展的样本。是什么原因使这个企业实现了可持续发展的？带着这个问题，笔者近日走访了该公司董事长萧恒福。

问：您人到中年即身家上亿，请谈谈成功的秘笈。

萧恒福：做人是财富之源，一路走来，自己和企业之所以成功，有一个重要因素就是要诚实做人。

问：请讲一下您的创业经历，创业之初有哪些值得记忆的往事？

萧恒福：创业艰难，往事不堪回首。1997年9月，我在东莞市长安镇夏边村，以每月50元钱的租金，租下了一间不足10平米的瓦房，从做抛光轮起步，靠这个完成了原始资本积累。

问：除了吃苦耐劳，还碰到给予您帮助的人。

萧恒福：是的。一个人刚到广东打拼时很不容易，不过在跑业务过程中认识了很多商业上的朋友，其中做化工的任总和做抛光轮的黄先生在我创业之初给予了我很多帮助。

问：听说那时您和妻子从家庭式工厂做起。

萧恒福：是的。那时很多工厂都采用这种生产方式，这样灵活机动，生产成本要低些。

问：这样能保证产品质量？

萧恒福：当时代加工抛光轮，技术含量较低，只要有加工机械和磨具，还是能做出好的产品的。

问：可是后来您的企业涉足了技术含量高的行业，逐步成为广东省表面处理的业界翘楚。

萧恒福：到2002年，我碰上了一个好机会，发现金属表面处理很赚钱，于是就转行做起工业清洗剂。并取得一家知名企业的长期支持。

问：您现在又在研发和生产汽车尾气清洗剂和动力增强剂，是出于何种考虑？

萧恒福：一个企业发展到一定阶段，总要考虑产品升级换代和企业转型的问题。不然就不能可持续发展。一直以来我和企业密切关注微电子产品所用材料的变化，不惜投入巨资进行配套研发和服务，但目前这块市场有所饱和，企业产品必须升级换代才行。

问：您如何看待家族式企业管理和现代企业管理这两种模式的？

萧恒福：这个要分具体企业和具体行业。10余年来，公司逐步摆脱家族式经营管理的传统模式，向现代企业管理模式迈进，建立起健全的现代企业管理制度和建构起适合企业发展、凸显以人为本理念的组织架构。

问：不管哪种模式，团队的力量很重要。您这类企业如何调动员工积极性？

萧恒福：作为一个企业，要时刻以人为本，真心关心员工，维护员工利益，还要懂得回馈社会。另外，要尊重技术和人才，给有才能的人提供宽松环境。

问：公司有无在资本市场上市的打算？怎样实现这一目标？

萧恒福：目前，公司投资1.5亿元的新厂房已竣工投入使用，计划用3到5年时间在资本市场上市。为达成此目的，公司一方面要继续稳固与现有客户的关系，开发生产适应企业和客户发展需要的产品，如上面提到的汽车尾气清洗剂和动力增强剂；一方面将加大营销力度，把现有产品向能延伸的行业延伸，扩大公司客户群体，逐步与国内汽车、电视、相机、电脑等生产企业建立业务合作关系，巩固公司在表面处理方面行业翘楚的地位。

文/李嘉 李森 王威