从公积金制度确定至今，已过去20多年，虽然现在公积金制度相较于最初版本已经做了很多完善工作，但是随着时代变化与经济腾飞，公积金制度仍然显现出一些不合时代步伐或不适经济变化的缺陷，专家建议在完善公积金制度中引进竞争机制，步入市场化发展。

公积金制度是退出还是继续完善

重庆大学金融系教授陈其安说：“住房公积金与医疗、养老保险在制度设计上有着本质的不同，属于不同的保障制度安排；如果将公积金使用范围人为扩大到医疗、养老等领域，势必破坏原有住房、医疗和养老保障体系；所以不宜将公积金使用范围扩大。社会公众对住房公积金制度产生质疑的主要原因不是住房公积金使用范围太窄，而是住房公积金制度在实施过程中存在如下几方面的问题：（1）现行住房公积金制度没有能充分保障公积金缴存者获得应有的收益。（2）住房公积金未能实现全覆盖，而且还存在较大的行业差异。（3）住房公积金增长的速度低于住房价格上涨的速度，致使住房公积金在人们心目中的住房保障功能大大降低了。（4）住房公积金管理存在较大的风险，不时爆出的资金使用违规事件加重了人们对公积金管理部门的不信任感和对住房公积金安全性的疑虑。因此，我认为，住房公积金现在的主要问题不是使用范围扩大不扩大的问题，而是如何通过自身制度建设进行完善的问题。”

南开大学经济研究所钟茂初教授认为住房公积金制度的历史作用已经完成，没有多少理由使之继续存在下去。他说：“公积金制度越延续，累积的问题越多，越延续越难以为继。公积金制度及其管理制度理应适时地退出。”

鉴于公积金制度已经运行了多年，不可能突然终止，需要探讨妥善的善后办法。钟茂初说：“我建议把公积金转入社会保障资金账户，这样一来，也有利于坐实社会保障账户。对于已有住房贷款者（无论是公积金贷款，还是商业银行贷款），其公积金缴存应自动转为还款，其他公积金全部转为社会保障资金。资金拥有者可以自主用于子女教育、医疗、养老、再就业等方面，逐步淡化其住房保障职能。在强化对社会保障资金的使用和运营监管的同时，也可以使这一部分资金得到同等力度的监管。”

与医疗、养老保险并轨是否可行

最近相继几个省市发布公积金支出范围扩大至养老、医保、教育等。有人觉得这样做是人性化之举，也有人认为这是拆东墙补西墙。

钟茂初说：“我主张把公积金制度与整个社会保障体系相结合，公积金使用不限于住房保障，应把范围扩大到治病、养老、互助和子女教育等方面。可以说，住房公积金与其他社会保障相互联动是低收入群体的迫切需要。当某人因疾病而生命垂危时，公积金对他来说还有什么意义，此时公积金管理机构应允许他们提前支取用于医疗支出，这样才符合民众切实利益。

所以，当低收入社会成员，出现疾病、遭遇意外、教育等急需资金的特殊情况下，应当允许他们合理使用公积金，这样才是以人为本，才符合民众利益。但陈其安教授却不这么认为。他说：“公积金与医疗、养老保险存在本质区别，不能将它们混为一谈。”

“虽然公积金和医疗、养老保险都有社会保障特征，但住房公积金是职工缴存、用于住房保障的资金，职工本人所有，即使公积金缴存者死亡，其继承人可以继承和提取住房公积金账户内的公积金；住房公积金缴存者及其继承人提取住房公积金只是其缴纳的公积金及其相应收益，而不能提取别人缴纳的住房公积金。养老保险则是领取自己以前缴纳的保险费、短寿的人缴纳的保险费以及保险公司管理使用保险费产生的投资收益；医疗保险金领取者领取的资金包括自己以前缴纳的保险费、没有生病的人缴纳的保险费以及保险公司管理使用保险费产生的投资收益；一旦被保险人死亡，养老保险合同即终止；当购买医疗保险的人没有生病，医疗保险合同不生效；并且养老保险和医疗保险不能继承。可见，住房公积金和养老、医疗保险在保障属性、资金来源和生效条件等方面都不同，不能混淆。如果将公积金使用范围扩大，那么它们为什么还要独自存在？”陈其安说。

收益低于银行存款不合理

钟茂初：“在现行的公积金运行机制下，缴纳的公积金如果不设法尽早使用，取现手续更烦琐，而且收益低。”

钟茂初认为公积金的年利率低于银行存款利率，是极其不合理的。从经济学的角度来说，既然公积金限制了存取自由性，那么就应当在收益方面给予适当的补偿，而现在的政策规定却是相反的。无力购房的低收入者被强制性地缴存公积金，供中高收入者低廉地使用公积金贷款，而这些无力购房者还要承受利息损失，这显然是不合理的。公积金的年利率低于银行存款利率，也从一个方面真实地反映了公积金管理部门的资金运营能力远低于专业的金融机构，或者说公积金管理部门这个半官方的机构大大增加了资金运营成本，降低了资金使用效率。

陈其安说：“住房公积金的年收益低于银行存款利率在一定程度上伤害职工利益。从本质上说，实施住房公积金制度的初衷和基本原理应该是：政府建立住房公积金管理中心将各单位职工每个月缴纳的住房公积金集中起来，然后通过住房公积金管理中心对住房公积金资金进行管理和使用，在充分保证安全的前提下，为缴存住房公积金的广大职工带来高于银行存款利率的收益，住房公积金管理中心在该过程中担当的是住房公积金缴存者理财管家的角色，理应在保证安全的前提下为公积金所有者保管和使用好资金。”

公积金管理中心存与废

在公积金制度中，公积金管理是一道迈不过的坎。虽然对公积金使用范围是否扩张的问题上两位教授有分歧，但在公积金管理问题上，他们都认为必须进行改革，在改革中，公积金管理中心将是绕不过的弯。

钟茂初说：“无论公积金制度存废与否，其管理制度必须改变，必须取消住房公积金管理中心。公积金管理中心完全是增加管理成本、增加资金风险、增加寻租机会的环节，没有必要存在。再者，公积金管理中心，事实上在正规的金融机构之外，又形成了一个具有金融职能的机构，法制方面也存在障碍。即使公积金制度继续存在下去，公积金也完全可以交由专业的金融机构作专户管理。”

陈其安说：“我认为住房公积金管理中心现阶段仍有存在的必要，只是需要在现有基础上进行改进和完善。市场化无疑是住房公积金管理未来的基本出路。将住房公积金管理中心纳入正规金融机构进行统一管理，实施市场化运作，在保留住房公积金管理中心情况下，引入更多民间住房公积金管理主体，允许公积金缴存者自主选择公积金管理人，国家需制定、并严格执行相关法规、政策来强化和规范公积金管理的市场竞争机制和信息披露制度，为公积金缴存者监督住房公积金管理主体行为提供制度保障和营造市场环境。”

文/重青记者 沈静

利弊伴小产权房建设

城镇的房地产市场与农村集体土地建设符合规划“房地产”的产权交易过程,有一个供应者为集体方，另一个需求者为城镇市民，这种有供需交易活动的地方即“小产权房市场”。这个市场虽然不正规但充当了破除城乡二元结构的“桥头堡”，成为两个市场除土地招拍挂之外的交集。在不取消的条件下，这类小产权房交易经过规范利大于弊。

保护耕地、农民利益和集体利益、涉农产业、自然环境，这是人们心中的法。符合这个前提和乡村规划，小产权房无论建设和出让都应该正名。畸形房地产市场被调控以来，与畸形房地产市场相生相伴走过来的小产权房市场，正面临新的市场考问。

城里人进出自由，当今，城镇房地产市场更像一座“瓮城”，城外的农民可以进来买房，城里的人不能出城买房。这种规则大大制约或延缓了城乡统一的房地产市场形成过程。于是，既不是围城模式又不是“瓮城”模式的小产权房的“市场”模式横空出世，通过市场的内在力量，并以“野市”或“夜市”的形式转让给“不许可”的人，解决了能够解决的住房困难。

大量的小产权交易活动说明，小产权房绝不是洪水猛兽，而是集体土地所有者或使用者要“入市”、要参与城镇化建设、要进入城镇化建设参与者行列等合理诉求的社会反应。目前，因为小产权房未正名、不规范；小产权房交易过程，没有统一登记、不限购、不网签、不贷款，正是野生野长特性的表现。一方面表现真实的市场“低房价”，受城镇市民追捧；另一方面与合规的房地产市场及限购等调控政策相左。“小产权房”这个“私生子”面临出生以来的困境。但是，存在就有合理性，虽然这种有新特点的交易市场还不曾被法律许可，一旦规范了小产权的野性，市场的决定力量一定促使小产权“正名”，也相信小产权房的“上市交易”既有过去时也有现在时，还会有创新和规范以后的未来时。

文/飞鹰

陈淮：
房产税没有扩围的意义

“上海等地的房产税试点可以判断不成功，没有扩围的意义。”在某论坛上，中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮教授坦言，十八届三中全会《决定》中提到了“加快房地产税立法并适时推进改革”，而不是之前试点的“房产税”。

陈淮指出，房地产税不是房产税加一个字，而是完全不同的另外一个税种。正因为是重新定义一个新税，所以才需要立法，因为要立法，所以要通过全国人大，这需要一定时间。

三中全会没说限购什么时候取消？陈淮表示，说了，只是没看出来，它表达在户籍里，可以理解为限购政策的前景。第一，像上海这样的特大城市叫严控城市规模，简单来说北上广深只会不断从严控制人口涌入。第二，很多省会城市，像太原、郑州、长沙、南昌、合肥等，它们的任务不是收缩而是扩张。第三，有序放开中等城市落户限制，若干年之后，当中国人口达到15.5亿到16亿的时候，有8亿~9亿人住在中等城市中，2亿左右在特大城市，1亿~1.5亿在城镇，1亿在农村。

据《观点》

重庆68亿出让6宗地龙湖方兴各获其一

12月6日，重庆成功出让6宗地块，总面积为369143平米，约合550余亩，总成交价达68.07亿。

其中，龙湖地产以底价25.2亿元获得重庆江北区观音桥组

团。方兴地产以7.3亿元竞得九龙坡区大杨石组团。

沈阳本土房企1.43亿元获皇姑商住地

12月6日，沈阳益成地产房地产开发有限公司以1.43亿元竞得沈阳皇姑区商住地块，以楼面地价2720元/平方米成交。

深控前11月销售升33%至76.5亿元

12月6日，深圳控股有限公司公布合同销售成绩称，今年前11个月，集团的总合同销售额达76.5亿元，较去年同期上升33%。

世茂房地产前11月合约销售同比增45%

12月6日，世茂房地产控股有限公司公布11月份经营数据，11月单月合约销售额约为57.17亿元，合约销售面积约为44.13万平方米，平均销售价格约为每平方米12956元。

恒盛地产前11月销售同比减少37.8%

今年1-11月，恒盛地产累计实现合约销售额64.4亿元，同比减少37.8%；累计实现合约销售面积为52.9万平方米，同比减少56.1%。首11个月实现合约销售均价为每平方米12186.3元。

金地前11月销售390亿元

12月6日，金地（集团）股份有限公司公布。今年1-11月，该公司累计实现签约面积310.7万平米，累计签约金额390亿元。

本报综合