重庆物业将向电商看齐

根据中物协最近发布的《中国物业管理行业发展报告》，在全国物管行业综合实力TOP200中，重庆占八强，在全国排名第八位，“新龙湖物业”进入前20强；其中在细分领域中，金科、新龙湖物业进入经营收入成长TOP20企业，海泰物业在全国工业物业中排行领先等。这些企业的发展极大地推动了西部物业管理行业的进步，代表了西部物业管理行业的发展水平与方向。

 

侧面刺激购房销售

万科地产在2012年委托第三方对万科的业主和准备购房的准业主进行了一次问卷调查，在回答“您为什么购买万科的房屋？”的问题时，有90%以上的受访者选择了“因为万科物业的
服务”这一答案。

金科物业胡老师说：“在金科廊桥水岸，就有著名的金科‘杨氏家族’。因为一人选择金科，入住后，感受到物业服务后，就仅在廊桥水岸一个小区就先后有17家亲戚纷纷购买入住。”

重庆的龙头企业——龙湖地产的辉煌业绩，也是建立在新龙湖物业的品牌基础之上的。号称20万的“龙民”在“关爱你一生”的温馨服务
中体验“龙民”的幸福生活，在口耳相传的口碑声中，“新龙湖物业”的品牌知名度与美誉度远远高于“龙湖地产”。

  

物业和业主的微妙关系

一位从事了20多年物业管理者这样评价业主和物业的关系，关系很微妙，看似亲近却又像是隔着一层纱。

业主和物业之间，一方缴纳物管费用，一方主动提供服务，这也就是关系微妙的源头。业主希望用最少的代价购买到最好的服务，物管公司希望获得更好的经济效益，这都是人之常情。

重庆物管协会副秘书长、重庆海泰管理服务有限公司（具有国家物业管理一级资质）总裁巫大德针对业主和物业关系说：“物业公司应该做好三方面的工作。”

首先是理解，物业公司要加强与业主和业委会的沟通与互动，找机会向业主讲明物业服务标准与物业服务成本紧密相关的道理，让业主清晰认识“物业服务价格是与物业服务的标准、成本、费用和劳动力价格直接相关”。

其次是公开支出账目，为了业主利益，为了行业生存，物业将物业服务的成本费用实实在在地向业主和业委会公开公示，争取大多数业主的理解与支持。

最后学会换位思考，站在业主的角度，让他们重新了解和认知物业服务“质与价”的相互关系。对于部分业主的抱怨，要有极大的耐心和包容度，用真诚与品质去赢得业主的心。

近来，物业增收快递代管费用，大多数业主对此有怨言。巫大德介绍：大多数物业服务合同约定的公共服务范围均未包含快递代收服务，而是将该服务纳入特约服务的范畴。物业公司则应与业委会尽快制定关于代收快递的相关管理制度，明确权利义务和责任，规范各方行为，减少或避免可能产生的矛盾。

未来规模化、专业化和多元化发展

重庆的物业管理行业起步于1995年，至今，重庆有2300余家物业企业，其中具有国家一级资质的企业有50余家。

巫大德说：“现在物业公司的利润来自提供服务收取相关费用（物业管理费）与成本（如企业运营费、人工费等）和税费的差额。在将来，物业发展后盈利模式将有所改变，从现在看，利用资源边缘化、多元化发展是物业将来发展方向。目前统一缴纳物业费，只是获得公共服务的权利，除去公共服务，现在更多业主需要个性化服务，这些服务很难做到统一性和公共性。”正因为个性化服务需求存在，物业公司应该通过建立通讯、服务咨询平台，为业主提供个性化服务，从而完善物业发展需求。

巫大德设想说：“将来发展模式应该是‘业主联系全国统一的物业公司电话平台，平台联系物业服务人员，服务人员提供服务，电话平台回访业主，然后向业主收费’，这类似于一个缩小版淘宝，与淘宝相比只是人数、区域、商品类型不同而已，经营理念却很相近，在未来物业的发展中，应该是向电商平台看齐，向云计算看齐。”

这种模式是一种全新的物业服务理念，在房地产开发及运营上，创造性地将“房子+社区+技术+服务”完美地结合起来，开辟出一条崭新的物业服务企业发展之路，从而在业界引发了一场行业变革。

大规模的物业公司发展到最后，应该是一个管理公司，一个数据平台。在行业内产生一些超大规模的企业集团时，一部分中小企业将为适应市场的需要，或主动或被动地向着物业服务的某一个专业方向转变发展，最后变身为一家专业的服务公司，如保洁、保安、维修、绿化、家政等公司，成为那些管理型服务企业的服务分包商。

巫大德说：“较之于传统物业，海泰物业从创立之初就专注于工业物业，专心致志地为工业客户提供工业物业和后勤保障支持服务。面对诸多的诱惑，我们始终坚守工业服务方向不动摇，坚持专注于在工业服务领域里辛勤耕耘。”

现在业内都在谈论“跨界经营新课题”，其实在巫大德看来，海泰在10多年前就已经开始“跨界”了。海泰的工业服务，除了物业管理服务的保安、保洁、维修、绿化四大传统服务产品外，从一开始就根据客户的需求，开发了交通车运营、企业食堂经营、工作餐配送、辅助生产系统维护、劳务派遣等六大类30多个服务产品，全方位地为客户提供后勤保障支持服务。

“重庆将来的物业应该是与国际现代化物业服务接轨的，这是行业发展的必然结果。”金科物业相关人士说。在未来发展道路上，业内人士建议，物业管理要创新服务范围，到目前为止，金科在全国首创客户服务平台、全国首创拖杆式家政保洁工具箱、巡逻软底鞋、园区绿化滴灌技术等，同时每季度召开创新产品研讨会、金科物业专利技术服务体系等支撑创新化服务。另外，在传统物业使用功能基础上，顺应业主对物业保值、增值的需求，成立资产管理中心。

文/ 重青记者 沈静

自住商品房谁最受益？

这是一块香馍馍。自住商品房要求房价比周边同类住宅普遍低30%，5年内不允许销售。按照北京房价的水准，低于30%相当了得，跟3万元的房子比，房价降为2.1万元；跟5万元的房子拼，房价降为3.5万元。均按90平方米户型计算，前者总价少了81万元，后者总价少了135万元。这可不是小数字。

5年后销售转手，按二手房市场的现状，房屋性质对售价有所影响，但一般不可能差价在30%以上，且又一个5年，是不是又一个房价翻番的5年？每年涨个10%靠谱吗？当下普通商品房，5年内出售，北京在全国范围内唯一征收20%所得，那这自住商品房5年后的30%，又算得了什么？

所以，这是桩好买卖。北京市这次“开放、包容”，北京户籍与非京籍，只要符合限购条件，均有资格购买，当然，仅限一套。而保障房轮候家庭，又拥有购买此类房产的优先权。先说保障房轮候家庭，购买自住型商品房，就放弃了保障房的机会。且哪怕1万多元的单价，地域相当偏远的自住商品房，总价依然100万元上下。

再说非京籍，终于等到法外开恩，允许在满足限购条件前提下购买一套，貌似与北京居民平等相待了。北京的限购条件是达到5年社保或纳税凭证，熬过这房价飞升的5年，总算有个便宜机会吧。但诸位看官，非京籍无论商品房自住是不是普通型，只能购买一套，这一套安身立命，或新婚成家，在目前僧多粥少的背景下，购房者云集响应，摇中的才能入围买房，倘若摇一两年能中也就摇了，若两三年还是白摇，摇啊摇，摇到外婆桥还是不中，比摇北京车牌号难，与中彩票差不多的话，还有多少人愿意等待？

新型城镇化钱从哪来

新型城镇化的资金该怎么解决?这是很关键的一个问题。从1994年实行分税制以来，财权和事权是不对称的。中央财权多，而很多事情地方做，地方没有钱。

所以，解决城镇化的经费问题，就要加快财税体制的改革，既然要让地方做这件事，地方就应该有相应的经费。现在的分税制的比例是1994年定的，实际上就到省为止了。还有省跟下面的地级市的关系，地级市跟县的关系，都不明确。

如何解决城镇化的经费问题，涉及政府和市场的关系。有一种说法，实行“小政府、大市场”就行了，实际上这是不行的。小政府大市场这个提法不准确，是因为市场跟政府的关系不能用大跟小来分。有效政府，就是政府做自己该做的事情；有效市场，就是市场做自己可以做的事情，这就行了。

靠卖地维持地方财政的老路不能再走下去了。卖地以前一直采用，的确帮地方政府解决了一些困难，现在没那么多地，地卖完后又怎么办？没办法。所以要改掉。改掉以后政府仍要花这么多钱，怎么办？向银行借债。现在地方债务中60%以上，都是银行贷款。在这个问题上，应该想办法。对于长期的债务，应该采取了断的形式，把它折成由中央担保的地方债券，地方债券不是短期贷款，可以再试行。中央不要任意为地方债务兜底，因为这是不规范的。现在是跑项目，将来会是跑债务，这个应该规范化运作。

数读地产

前10月全国房地产投资68693亿元

国家统计局发布2013年1-10月份全国房地产开发和销售情况。数据显示，2013年1-10月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。

三季度房地产信托规模增1675亿元

据中国信托行业协会数据显示，今年三季度末，房地产信托融资规模高达8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%。其中，三季度房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平。

10月居住价格同比上涨2.6%

2013年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.3%。1-10月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。

北京住宅成交同比上涨9成

中原地产统计数据显示，北京商品住宅每平方米超过5万元的成交套数已达到1952套，比2012年同期的1014套上涨幅度达到92.5%。预计全年每平方米超过5万元的住宅项目套数成交将达到2400套。

龙湖前10月合同销售额402亿元

龙湖地产有限公司11月10日宣布，其今年10月单月实现合同销售额49.3亿元，截至10月底，公司累计实现合同销售额402.3亿元，同比增长26%，并超过去年全年总和401.3亿元。

雅居乐业绩仅达7成

10月过后，众房企纷纷亮出最新成绩，万科、保利、绿城等业绩一片飘红。然而也不是所有房企都能这般风光，雅居乐11月6日公布其最新业绩，1-10月完成销售额296.5亿元，仅达年度目标7成。

保利前10月销售额同比增20.88%

保利地产于11月7日晚间发布公告。公告显示，前10月，保利地产已冲破千亿元大关。实现签约面积885.29万平方米，同比增长19.23%；实现签约金额1007.29亿元，同比增长20.88%。