房企资金回笼 频现新模式
面对融资渠道收缩，房贷额度相比上半年减少，地产营销因此受到影响的困境下，一些以开发旅游地产项目为主的房地产企业开始在融资与营销上推出新模式，以期缓解融资和营销两难的问题。
图为重庆冉家坝一地产项目工地现场 伍承波 摄
以低价购买部分产权吸引购房者
根据《中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，中国旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的发展态势。
近几年，房地产业和旅游业逐渐成为拉动我国经济内需的火爆行业，旅游房产也随即成为时下最热门的新型产业。早前，将房屋的使用权按时间分割的分时度假的推出，快速地给予了房产商和旅游投资商丰厚的资产回报。在分时度假获得较好收益后，由重庆美尔投资研发的分权度假，即将房屋的产权按比例分割，这样一个全新的旅游模式被推向了市场。
伴随着房地产进行新一轮的整合过渡期，老百姓的消费模式也出现了转变，传统意义上的住宅房产不再满足市场需求，大量的旅游度假物业得到了开发，分权度假正成为一种新的养生度假方式。
旅游地产是利用旅游与地产相结合方式，以旅游设施带动房产发展。而早期推出的分时度假便是介于房地产与酒店之间的一个中间产品，房产开发商将自己在旅游景点的酒店分成不同周次,以会员制的方式出售给客户，客户便可每年在该酒店享受一段时间的居住权。
10月10日，美尔投资与海航集团把分权度假产品带入了重庆。美尔投资称，推出的产权度假是以产权物业为基础，养生为目的的旅游度假模式。当客户购买了该公司的房产之后，即可拥有一套房屋1/10的产权，客户凭借房屋产权还能享受到该公司在全球各旅游景点的免费住宿，实现低成本的旅游度假和漫游目的。
谈到分权度假的优势时，美尔投资相关负责人告诉重青记者，分时度假是房产公司向客户推出类似于会员卡这样的一种销售方式。它是由多个公司通过酒店联合经营这样一种方式向客户出售会员卡，会员客户每年可选择在酒店或者度假区住宿一段时间。对客户来说，他们并不能得到产权上的保证。而分权度假则会向消费者提供房屋产权来做为信用保障。
“分时度假和分权度假在前期的体验模式基本都是一样，客户须通过购买一份产权才能在全国各地体验旅居。从产权和时间上来讲，分时度假的体验时间为10年~40年，如果开发商出现倒闭或者其他意外状况，客户的利益是没办法得到保障的。而分权度假可获得40年~70年的体验时间，因为它的产权限期是根据国家土地产权而定。最关键的是，分权度假的客户不仅仅只是拿到一张会员卡这么简单，而是实实在在的将房产证和商品房买卖合同握在手中。”美尔投资继续表示。
异地换住欲解决房屋空置
旅游房产的出售，对房屋的产权、旅游开发项目的选址有着较为苛刻的要求。如何将旅游投资与度假需求绑定，满足客户异地购房的需要，是提升旅游景点异地换住入住率的重要因素。
“在淡季的时候，我们购买的分权度假产品也不一定能保证长期有人过来观光居住。在我们这些拥有产权的住户未入住的时候，经销商便可将房屋以酒店的正常经营价格提供给前来旅游的消费者，既不担心房屋的入住率，又保证了房屋的如期出售。”该消费者又称。
记者调查了解到，依托于旅游景点而建的房产有别于传统房产的优势在于，他们能提供好的自然景观和文化景观，投资价值略胜一筹。旅游项目的带动是靠人气，人气的提升需要长时间的积累，房地产业则以购买地皮的方式等待土地升值，实现短期快速盈利。人气不旺的旅游景点即使配有国家再好的扶持政策，也难以继续支撑发展，一旦旅游景点的人气出现下滑，房地产业就很难再争取到升值的空间。
根据我国旅游景点的城市布局来看，海南、山东、江浙这些沿海地区仍是最受欢迎的旅游路线，便利的交通工具及完善的物业配套措施都是旅游地产的考量标准。很多一线城市的居民在拥有固定的住宅房产后，为了改变生活方式便选择了异地购房。而受工作地点的影响，居民在异地置业后又没办法完全长时间居住，转租与出售势必会造成精力疲惫和资金浪费。在此时，他们对旅游房产产品的购买会更加谨慎，需要考虑开发商是否有足够优质的旅游资源，可供选择的居住景点到底有没有名气。
异地购房风险不可小觑
最近几年来，河南安阳等地购房者异地购房后开发商卷资跑路的事件偶有出现。行业人士指出，要防范异地投资类购房的风险，一是要瞄准品牌开发商，二来要向房管部门核实项目的真实性，尽量减少投资风险。
一位退休职工向重青记者说道，“我拿出了近5万元的金额购买分权度假产品，和其他9名用户共享一套房产的产权。经销商介绍，在我们获得房产居住权后，每年可以在指定的旅游住所居住28天，如若在当年未入住，经销商须返我两千元钱。我最初的想法就是自己跟老伴外出旅游，将来也可将房产权作为一份财产留给子女。但是，房屋原本是为居民提供长久住处的一个地点，而我们10人共分一套房产，每年能入住的时间不到一个月。说直白点，其实也只能当作投资。从另一个角度讲，这个产品也有吸引人的一面，就是我的房屋产权能为我的投资担风险。”
对于这种房地产商进行资金回笼或再融资推出的新模式，业内人士认为，旅游地产如果能为消费者提供房屋产权，从企业的营销战略和消费者的权益保护方面实质上是取得了一个共赢的成效。既然分权度假产品是可以拿来出售，它就不同于平常的酒店度假出租。一般来说，这种属于旅游房产的房屋占地面积都不会太大，而国内的旅游房产相对起步较晚，市场竞争并没有达到一个饱和的状态，开发商可以拿低成本的地价做高回报的利润率，这种做法其实对降低投资风险有很大的帮助。
文/重青记者 万国君
按揭收紧房企销售回款雪上加霜
目前，部分银行暂缓个人房贷业务或提高按揭利率。究其原因，一方面因下半年信贷规模缩减；另一方面，因政策对小微信贷业务的支持,收益比房贷高14%左右。房贷的收紧关乎房企命运，房企应该如何抉择？
各大银行贷款开始向小微倾斜 IC图
银行暂缓房贷为利润
“现在大多数银行都已经按照5%至20%的标准提高了房屋按揭贷款利率，目前只有邮政按揭利率维持在6.55%，花旗银行已经停止了房屋按揭贷款，建行也提高了5%”。一位负责按揭贷款的房产中介告诉重青记者。通过咨询各大行贷款服务中心，记者发现暂缓个人按揭贷款的发放或提高按揭利率已是国内主要银行的普遍选择。
记者发现，每逢下半年，国内商业银行信贷额度相比上半年会减少。因而，银行在利益的驱动下，通常到了下半年会对信贷种类进行调整，银行将放弃一些收益较低的贷款项目，如房贷，而选择一些更高收益的贷款业务，如小微企业贷款。
另一方面，政府扶持小微企业力度不断加大，2013年以来，从国务院到央行到银监会等机构，皆要求信贷资源向小微企业倾斜。
在政策要求和利润双重因素推动下，商业银行纷纷将信贷资源向小微企业倾斜。今年下半年以来这种趋势尤为明显。
回款难加剧房企资金周转困境
房贷收紧，受影响的首先是购房者，接着便是房企。
“贷款批不下来，购房者贷不了款，房企的房子卖不出去，房企回款难度增大，资金周转受到影响。同时，由于国家政策调控，房企融资难度大，房企现在面临资金紧缺的严峻局面。”某银行客户经理对记者表示。
据2013年国家统计局最新数据显示，1到6月份，房企到位资金57225亿元，其中，通过贷款融资9901亿元，销售回款6763亿元，二者共计占到了开发商资金来源总规模的29.12%。
银行房贷收紧使得房企的回款受到巨大影响，因此，在资金链的压力之下，部分开发商甚至不得不把压力转向购房者。
重庆某房企销售人员向重青记者表示，公司制定的下半年的销售手段是“以量为主、加速回款”，通过销售回款来缓解资金压力。
有惜贷现象无停贷政策
事实上，今年银行的“惜贷”并非首次出现。据媒体报道，在2011年、2012年9月份左右，国内多家银行同样出现贷款额度减少的局面，当时北京、上海、广东、湖北等地多家银行将首套房贷款利率悄然上浮10%。不过，到了年底，随着新一轮流动性的逐步释放，银行又上演了戏剧性的信贷优惠战。
一位从事房产中介行业多年的客户经理对重青记者表示，房贷下半年前紧后松是银行惯例，但今年较往年明显提前。
从政策层面上看，央行并没有统一发布关于房贷政策调整的消息。因此，可以推断的是，此次针对房贷的“停贷潮”只是各家银行根据情况做出的调整，但各家银行在个人房贷业务中却表现出了惊人的一致。
虽然房贷利率上升，审核难度增加，但记者在中国邮政储蓄银行重庆渝北支行调查发现，办理按揭的客户一波接一波。该行客户经理表示，目前每天来支行办理按揭贷款的客户40户左右，数量并没有减少的迹象。
文/重青记者 靳雄
“博民快易贷”落户重庆 打造名副其实的“市民金融”
2013年10月10日，PROMISE(HONGKONG)CO.,LTD.全资投资的子公司——重庆普罗米斯小额贷款有限公司在重庆新华国际大厦举行了开业仪式。在开业仪式上，该公司宣布开始为重庆市民提供快速、轻松的无担保无抵押个人小额信贷服务，标志着“博民快易贷”业务正式落户重庆。PROMISE(HONGKONG)CO.,LTD.的母公司日本SMBC Consumer Finance Co.,Ltd.幸野良治社长、重庆普罗米斯小额贷款有限公司小川裕久董事长、重庆市渝中区人民政府副区长刘彤女士、重庆市渝中区人民政府副区长蔚传忠先生、重庆市金融工作办公室处长陈廷钊先生、重庆市渝中区金融工作办公室主任范娟女士及业界嘉宾等出席了开业仪式。
重庆普罗米斯小额贷款有限公司以“在业内成为顾客首选的企业，无论在质量上、数量上均争取做到第一”为企业愿景，为居住在重庆的市民提供及时、便利的融资服务。今后，公司还将不断扩充服务网点，为重庆市民普及金融知识及提供合理的资金利用咨询与建议，努力成为市民身边的金融便利店，为促进重庆经济的繁荣和发展贡献绵薄之力。