协信刘震 房地产不是暴利行业

以房地产“老板凳”自嘲的刘震，从1999年11月注册的第一家房地产代理公司算起，他进入房地产行业至今已经14年了。他说：“年轻人选对了努力的方向，哪怕过程中会遇见挫折和打击，都是让你快速成长的动力。”

房屋、土地和现金彼此牵制共赢

国家调控来势凶猛，让人措手不及。这是协信营销总监刘震对国家调控的第一感觉。

“对于调控，我个人觉得是城市外部竞争。调控公布后，我曾去北京、上海了解新政实施情况，发现房价没有因此下降，反而有所上升。对于重庆而言，曾有阶段性下降，房价在调控的短时间内受到过影响。以协信为例，我记得从4月1日到4月20日，不到三周的时间，来访来电都大幅度下滑，但房交会后已经全面恢复了。”刘震说。

将今年的房地产销售业绩拉通看，房价只在2 月份受到调控影响。1、3、4月重庆的销售量都在增长。刘震说：“地价、房价的变化是以交易量为基础，以我来看，大体方向不会有什么变化。所以这两个礼拜，重庆房企拿地的热情很高，以国企为主力，也有些私企包括龙湖、金科拿地。形成一种开发商局面，房地产必须是房屋、土地和现金三者，以一者或者二者多为上，它不可能三者都多，在这个游戏规则中它是三角形，土地转换为房屋，房屋转换为现金，现金转换为土地。高交易量表示，房屋转换为现金很流畅，持续半年的高交易量，肯定意味着这个市场现金增多，现金增多反过来房屋减少，房屋减少反过来土地增值；再回过来看，这两周的土地交易的量或者价格都是暴涨，说明房屋销售市场良好。”

用水的比热比喻重庆楼市变化

对于外界好奇重庆房价会不会随着供应地块多而有所下降，或者房屋滞销。刘震说：“这种情况，在我入行的时候便是如此，但房价依然上涨，房屋依然脱销。重庆的土地供应一直很大，在我记忆中2003年至今每年的供应量大多在万亩以上，现在每年的土地供应量更是达到了一万八到两万亩。”

拿水和石头作比喻，石头的比热很小，极易加热和冷却，水的比热很大，不容易加热和冷却。“重庆房价比较低，是价格洼地，拿地相比北上广深比较容易，吸引了大量的开发商。重庆房地产市场好比水一样，你要把它加热很难，但让它房价下降也很难，但像‘北上广深’的房价放在煤气上，三分钟就热了；放在一边，三分钟就凉了。再看看房地产销售曲线，重庆相对比较稳定，在我眼中，重庆房地产是个健康市场。”刘震说。

刘震认为房地产企业的发展离不开两个条件。第一，基本面的保证，城镇化率在55%以下，刚需购房为主，这是一个大的行业性规律，在城镇化率未达到55 % 时比如龙湖，大部分产品不是刚需为主，头几年刚需产品比现在还少，但以后它的刚需产品会越来越多，这是必须遵循的市场规律。第二，房地产公司要保存自身特色，比如龙湖，它的别墅和洋房做得比较好，只有特色产品做多了，利润率和市场定位才会准确。再如协信本身，在商业方面考虑比较多，不管出于什么状况下，也不能少了商业。

土地价格占比越大利润越低

随着重庆楼面价格越来越高，土地价格占销售额的比值越来越大。“10年前，我们拿地的价格可能只占销售额的15%，后来慢慢涨到了现在的35%左右。说一个极端例子，比如香港、东京，这种地方地价会占到70%以上。经济越发达，它的比值越高。”刘震说，“现在什么东西最稀缺？土地，而且必须是可以吸引公共投资的地段。比如现在你去一个乡村，一条公路都没有，地价很便宜，可能地价只占到销售额的5%，但因为经济不繁荣，公共投资量少，投资低，预期低，价值低，它的土地就不值钱，也不会吸引开发商和购房者的热情。”

“比如开发商投资房地产五十亿，收益只有五千万，它的利润率为1% ；卖冰棍的商贩用一百元购买冰棍，赚了10元钱，他的利润率是10%，那么他的利润率是房地产投资的10倍，只不过房地产投资基数大，所以让人觉得房地产是暴力行业，实际上我则不这么认为。”刘震说。

照母山时代  “向北”新住区诞生

重庆下一个热门区域在哪里？答案一定是照母山片区。品牌房地产开发企业都相继进驻照母山区域。不少业内人士一致认为，“重庆向北”依然是主流，在新牌坊、金开完成开发后，照母山将顺利接过这一“接力棒”。目前，照母山片区的城市居住功能也在不断完善之中，随着多个楼盘开盘销售，相关市政配套也在规划或正在进行。

照母山时代来到

据悉，2010年开始，照母山片区密集推地，吸引了不少品牌开发商的眼光。2013年5月成交的18宗商住用地中，有5 宗分布在照母山片区，占了总成交量的近1/3，热度可想而知。该区域地块优质的资源和日趋完善的配套，使得众多开发商跃跃欲试，想分而食之。

开发商看好重庆本地房地产市场的长期发展，纷纷出手拿地补仓。成交金额大、溢价率高、争夺激烈为5月重庆土地交易的特征。

从区域来看，主城新兴区域尤其受到开发商青睐：三个CBD中发展较为滞后的弹子石由于其前景乐观，成为众多开发商争相角逐的目标，并产生了今年以来成交单价最高的地块；除此以外蔡家、北部新区和照母山也是当前的热点区域。

大量优质地块的推出，开发商资金充足，为自身持续发展而储备土地的需求，是促成本月土地市场活跃的主要原因。

回顾2010年至今，各大开发商云集照母山，踊跃拿地。从土地出让情况推测，未来两三年照母山片区将诞生一个新生居住区。

配套正逐步完善

作为一个新生区域，政府在该片区投入了相当大的规划建设力度，照母山片区在交通、教育、医疗等市政配套方面开始逐渐完善。

据了解，规划中的轨道交通5 号线将贯穿整个照母山片区，并在鸳鸯与轻轨交通3号线连接。届时，居住在照母山片区的居民到观音桥、解放碑、南坪等商圈购物、娱乐将十分便捷。另外，金山大道、金渝大道、金开大道等公路干线，让有车一族也很方便。

按照规划，照母山片区将配套超百万方的商业。除了新世纪、永辉等大型连锁超市外，还打算配套120万平米的全球级高端商业，如Sam ’s 高端会员超市等。

相关人士透露，全城一流的金山医院、重庆儿童医院分院也将落户在该区域，弥补了医疗配套的空白。另外，教育方面，也引入了红黄蓝幼儿园、人民小学、北大附中以及重庆一中的国际班等知名教育机构。

百米隧道贯通照母山

据悉，明年3月份，新牌坊星光大道北延伸段，将有一条预计百米隧道从照母山植物园的腹中穿越而过，直达照母山植物园里的融创·凡尔赛花园及以外地方。

以照母山为天然屏障，凡尔赛花园一面是醇熟配套，一面是宁静生活，新牌坊与照母山无缝连接，城市繁华与自然生态继而完美交融。“如同佘山之于上海，照母山将成为承载重庆顶级别墅诞生的稀缺土壤。而照母山与佘山相比，更难能可贵之处在于，照母山除了拥有4300 亩稀缺的自然生态资源外，距新牌坊中心仅千米，未来生活的宜居、便捷将得以全方位保证，这里将是财智者居住的理想胜地。”某业内人士坦言。

资讯

房产税试点确定向增量开刀

据悉，个人住房房产税改革试点( 简称“房产税试点”) 扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。继此前试点的上海和重庆之后，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州很可能在扩围之列。

据权威人士表示，出于试点顺利落地的考虑，虽未公布房产税确切时间表，但市场普遍预期为下半年。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

抢地潮或成房价上涨信号

5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现，多地“地王”纪录屡被刷新。除北京外，广州、上海等热点城市近期也不断有土地拍出“天价”。

北京丰台区一块原定于5月28日竞拍的“准地王”在前一天被叫停出让。此举被业内人士解读为官方在房价压力下，运用行政手段稳定市场预期。

除北京外，广州、上海等热点城市近期也不断有土地拍出“天价”。若“地王”频出，仍会影响市场预期，加大房价的上涨压力。

不动产登记条例开始起草

国土资源部近日透露，国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。

整合国土部农村耕地、集体建设用地及宅基地等登记信息是目前国土部前期登记工作的当务之急，针对个人不动产登记信息后期的查询权限和范围等问题也正在研讨之中。

“二房东”揭露拼房合租问题

为了能节省租房费用，不少在都市打拼的年轻人选择“拼房”合租方式。但找到理想的合租房源并不容易。正规房产中介很少提供合租服务，人们在网络上寻房难度也不小。

据了解，传统的中介服务会对房主的身份进行审核，为承租人提供安全保证，而一般的租房网站只是信息发布平台，缺少对出租人身份和房源的审核，一切风险都由承租人自己承担。专业人士认为，很多寻找低价房源的房客必须要了解相关政策法律知识，不能一味找“低价”。

房价因贷款条件宽松上涨

新西兰房价近来快速上涨，当地一些舆论因此怪罪中国，认为是来自中国的购房者炒高了当地房价，不过有调查显示，其最大的海外买家是英国人，中国人排第二。有分析认为，高达75% 的供需缺口，以及银行宽松的贷款条件才是房价飙涨的主要原因。

新西兰房价如脱缰的野马狂奔了整整一年，新西兰最大城市奥克兰的最新房价调查显示，已经有超过17个街区的均价突破100 万新西兰元( 约合500万元人民币) ，均价是指当地当月所有售出房屋的中位价，新西兰基本是独栋别墅，平均面积在150平方米左右。

高企的房价让舆论将矛头指向越来越多的海外购房者，尤其是来自中国大陆的投资客。奥克兰的一名持牌房屋中介早前公开称，中国买家的大批涌入，是推动房价飙升的主要原因。然而，在海外买家的国籍上，英国人最多，占所有海外买家的16% ；其次才是中国人(15%)和澳大利亚人(14%)。很显然，新西兰人只是想当然地给房价猛涨找了一个理由。

中国或打造五个一级城市群

尽管全国城镇化会议的召开时间一再推迟，城镇化的总体规划纲要也仍未揭开面纱，不过城市群作为城镇化的重要载体这一方向已基本确定。

据政府知情人士透露，根据正在制定的城镇化规划，国家级城市群会增加两个，加上已有的长三角、珠三角、环渤海三大国家级城市群，未来国家级城市群或将达到五个。

南昌市发改委总经济师柳华表示：“按照国家新的战略构想，正在布置一些新的增长极，即将出台的新型城镇化规划里很可能会重点推出五个国家一级城市群。除了东部三大城市群外，还有中部的长江中游城市集群和西部地区的成渝城市群。”

上述知情人士则称：“ 此前的讨论意见是在中部和西部各增加一个，但方案未最终确定，存在一定的变数。”他透露，未来我国的城市群仍然会采取“多中心”模式。“ 从国内外的经验来看，多中心的城市群发展模式比单级发展更合理。”