京渝地产各有优劣

 

何璠

 

第三次踏进位于北滨路的国兴·北岸江山销售中心，终于见到了营销总监何璠，虽然来重庆已经七年了，但他还是一口标准的京片子。忙碌可能是何璠生活的一种常态，几乎每个周末在周五甚至之前便已被工作预定，用他的话来说，“在重庆工作虽然很忙，但这儿确实是发展事业的好地方”。

京派地产

渝派地产

 

1977年出生于北京的何璠，祖籍四川射洪。1999年大学毕业后进入房地产行业，2005年正式进入国兴。

 

京派大气有余精细不足

 

2006年，进入国兴八个月后，何璠被外派到重庆，负责国兴·北岸江山的营销工作。

 

“2005年，国兴以当时地王的身份拿北滨路这块地，公司认为北滨路当时还未形成气候，再加上这块地的搬迁工作还未完成，所以在当时不具备开发条件。到2010年动工以前，我们公司基本上在做市场调研，确定项目的市场定位，从市场专业角度配合我们的产品设计工作，为项目顺利开盘实现热销奠定了坚实的市场信息基础。”何璠介绍到。

 

他说：“最早开始发展商品房的城市是广州。在上世纪80年代，粤派地产已经开始萌芽，对中国而言，它确实是东南沿海发达地区，改革开放最前沿阵地。当时，涌现出一批国企或民企向香港、台湾取经，学习房地产操盘的手法。最早做京派地产的是国有企业。北京地产正式发展的阶段是粤派地产开始北伐时期，这也带动了京派地产的大融合。北京不停地吸取沿海地区或者外国的建筑理念、房地产营销和宣传手法，还包括一些操盘手法。”

 

何璠认为京派地产还有一个特色：注重文化含义。北京是个有文化底蕴的城市，在北京卖房，楼盘非常注重自己的文化特色，北京作为六朝古都，不管哪一个地方都能与当地的文化发展联系起来，做出自己的文化含义。

 

“但是京派地产也有局限性，受制于成本价格、先天的地理和气候条件，因为北京不是一个一年四季常绿的城市。所以我认为京派地产在大气、文化方面有余，精细方面不足。市场环境决定了企业或者个人很多的经营理念。落实到一个项目来讲的话，就是操盘的手法。比如这个企业老板重视什么，不重视什么。”何璠说。

 

渝派竞争激烈扎实做产品

 

在2006年之前，何璠基本上没有接触过渝派地产。来到重庆对渝派地产做了了解后，他最敬佩的渝派地产代表企业是龙湖。

 

何璠说：“重庆作为直辖市并拥有两江新区，有大量的利好政策，重庆逐步发展的同时，渝派地产也吸收了其他派系房地产优秀理念，有条件的企业甚至从沿海地区或国外聘请了专业人士做概念设计。由于重庆拥有两江四岸的地理条件，所以它的设计吸取了很多海景风格。我认为重庆房地产企业在园林设计方面技能非常高。”

 

“一个市场要发展需要一个宏观的背景，重庆GDP或城市竞争力的排名都在上升。这种势头还会持续相当长一段时间，这会吸引更多的房地产企业来重庆发展。所以这也造成了重庆市场竞争激烈，随着开发量增大，开发商竞争激烈的同时也培养了重庆消费者的挑剔。”何璠说，“一家房地产企业，尤其是一家外来房地产企业在重庆想把房地产行业做好，这个压力真的很大。特别是要解决水土不服等因素，比如在北京、上海，卖房可以炒概念，打文化牌；在重庆，只有静下心来，扎扎实实做产品。”

 

区县购买力占比将涨

 

何璠说：“我一直很喜欢旅游，重庆区县有很好的旅游资源，虽然大部分区县我都去过，但是却不是为旅游而去，而是因宣传国兴·北岸江山这个项目。”

 

“区县的购买力占这个项目总购买力的20%~30% ，我认为项目有两个优势吸引着他们。一是项目位于北滨路，属于富人区，可以很好解决投资保值问题；二是项目有两大教育优势，它们是国兴·新村国际小学和两江国际小学，我们借此以‘给小主人谋划一个大未来’做宣传，效果很好。”何璠说。

 

本报记者 沈静 采写

 

住建部牵头房产税楼市调控长效转向

 

“国五条”下发、执行超过两个月后，仍然不断上涨的房地产价格终于将“房地产调控长效机制”逼向前台。作为主要内容，房产税试点有关工作，已经由主管房地产的住房和城乡建设部负责牵头，房产税的功能定位也随之由地方财政收入改革调整为“房地产调控长效机制”建设。

 

目前，包括住建部在内的相关部委，正在按照国务院有关工作的部署，研究下一阶段房地产调控的“方向、方式和方法”。在严格执行现有调控政策的基础上，通过市场化手段理顺房地产市场供需关系已经成为基本的方向，而房产税则是“长效机制”组成的核心部门。

 

住建部“牵头”

 

“关于地方试点征收房产税的工作，最近我们确实一直在做，包括协调会商、审定方案等。”5月22日，住建部一位不愿具名的官员表示，房产税试点征收工作，既是完善财政税收体制的一项改革，也兼具房地产调控长效机制建设的功能。

 

在国务院提出该项工作要求后，地方试点征收房产税的有关工作提速。据悉，住建部在此期间已基本承担了协调组织会商的相关工作。在此之前，国务院层面已经针对地方试点征收房产税工作，专门成立了跨部门的协调会商机制，财政部、住建部、国家税务总局都是这一协调机制的组成部门。

 

实际上，从2013年3月开始，在住建部协调组织下，已经多次就地方试点征收房产税的有关问题进行会商。与此同时，住建部还会同财政部、国家税务总局对已上报房产税试点征收城市“技术方案”的成熟性进行了多轮评估，并最终审定了杭州市上报的房产税试点征收方案。

 

2010年，国务院提出逐步对居民住宅征收房产税，并择机选择地方先行试点。按照这一思路，财政部提出对现行《房地产税暂行条例》（以下简称《条例》）进行修订，不再对居民个人住房免征房产税。不过，截至目前，修订工作仍在进行当中。

 

“《条例》修订的主导工作是在财政部，地方试点征收房产税，现在住建部承担了更多协调的职能。”一位接近住建部的权威人士称。

 

“杭州方案”信号

 

在住建部承担地方试点征收房产税“更多协调工作”之后，最为重要的一项工作即是会同财政部、国家税务总局共同审定了杭州试点征收房产税的有关方案。据悉，在对方案审定后，三部门确定了杭州市试点征收房产税的工作方案( 下称“杭州方案”) 。

 

完成审定工作后，按照工作程序，住建部将“杭州方案”上报国务院待批复。按照审定获得通过的“杭州方案”，杭州试点征收房产税的有关通知于4月26日正式下发，并从5月1日开始执行，但是最终这一方案在国务院讨论后，被押后下发执行。

 

“杭州方案”借鉴上海试点对增量房屋征收房产税的模式，在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅，以交易价格的4‰的税率征收；对于非普通住宅，以交易价格的8‰的税率征收。

 

据悉，尽管“杭州方案”系对增量住房征收，但在人均免征面积的划定和认定上，已经涉及“存量”。按照“杭州方案”，在对新购住房征收房产税过程中，对免征面积的认定将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。

 

长效机制“敲定”

 

“我们还没有接到有督察组进行督察工作的通知。”5月23日中午，江苏省住房和城乡建设厅的一位工作人员表示。河北、山东等省住房和城乡建设厅的人士也表示，尚未接到督查组进行督察的通知。

 

从2010年开始，在国务院关于房地产调控的有关通知要求下发后，由国务院组成联合督察组赴地方对落实调控情况进行督察，已经形成“惯例”。在国务院办公厅37号文件下发的国务院执行细则当中，亦提及适时进行检查、督察。

 

“姜伟新部长在部署2013年主要工作的时候，特别强调了两项工作，一是配合有关部门做好城镇化规划方面的要求工作；二是要加紧研究房地产调控长效机制，综合运用财政、税收等手段，确保房地产市场的稳定健康发展。”住建部官员称。

 

按照住建部内部工作职能的分配，该项工作目前由房地产市场监管司、住房制度改革与发展司等司室负责。据了解，在该项工作推进的过程中，国家发改委主任张平、住建部部长姜伟新多次在不同场合强调，“长效机制建设的前提，是坚持房地产调控不动摇”，而现行房地产调控政策的核心，即是以“限购”“限贷”为核心的行政干预。 

 

据《中国经营报》

 

动力国际品鉴之旅开启

 

品鉴之旅现场

5月25日，重庆动力国际“2013夏季品鉴之旅”在龙头寺动力国际小区正式开启。活动现场近百名来自动力国际项目的业主、客户代表等茶友依然热情不减汇聚于此，相约品茶。

 

活动主办方准备了乌龙茶、铁观音供来宾鉴赏。除了品茶会友，主办方双远集团还邀请到了茶道专业技师，为来宾带来精彩茶艺表演。此外，本次活动还设置了幸运大抽奖环节，数名幸运的来宾还获得了精品茶叶及经典茶具。

 

主办方负责人介绍，近期动力国际项目还将陆续推出一系列以与业主、客户交流为主题的活动，此次活动的成功举办，为接下来的系列活动拉开了帷幕。

 

专刊记者 李帅 采写

 

北京房源真的告急？

 

来自北京住建委官网的公开数据显示，截至5月20日，北京新建住宅存量6.1万余套，达到历史低点。这是否意味着新房库存告急了？显然，相关机构在房源库存观点上意见相左，有人认为，历史低点就是房源告急；但也有人分析，如今没了水分的可售房源数其实并不算少，“ 缺房”被过度渲染了。

 

调控下房企拿地热情高

 

在严厉的调控政策下，重点城市的住宅成交量以及价格涨幅均有小幅下滑，但土地市场仍然热度不减。据不完全统计，仅5月13日至19日，13家上市房企拿地总成交额超过133亿元。

 

根据最新数据显示，5月13日至19日的一周内，在重点监测的20个城市中，土地市场供应量和成交量均有所增加。20个城市共推出面积570万平方米，较上周增加102万平方米，环比上涨21.8% 。成交面积292万平方米，较上周增加20万平方米，环比上涨7.35% 。

 

房产税征收范围拟扩大

 

国家发改委近日亮出今年深化经济体制改革的任务清单，其中首次明确今年要扩大个人住房房产税改革试点范围。发改委经济体制综合改革司有关负责人表示，房产税扩大试点今年会有具体动作。

 

去年以来，扩大房产税改革试点范围的传言此起彼伏。今年以来多个大城市房价出现明显且连续的反弹，房地产调控从制度层面亟须构建长效解决办法。中国社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，房产税属于房地产调控的长效机制。对于备受关注的收入分配制度改革，《意见》提出，今年要制定出台合理提高劳动报酬、加强国有企业收入分配调控、整顿和规范收入分配秩序等重点配套方案和实施细则。

 

房地产商哭穷属装天真

 

近日，某知名房地产商面对当前高房价的质疑，极力否认房地产行业存在暴利，声称如果按平方米算的话，房价甚至还没有胸罩贵。此言一出，立即招致各界一片反对之声。一些评论认为，房价高企的背后，房地产商拿着几百万元的年薪却还哭穷，简直就是天真卖萌。那么，一向被认为是暴利行业的房地产，和其他行业相比，其利润究竟有多高呢？

 

“和普通制造业相比，房地产行业的利润肯定是高的，这是毫无疑问的。”中国房地产学会副会长陈国强表示，光谈房地产本身，不容易看出这种差异，否则为什么那么多资金进入这个行业，为什么那么多房地产企业不转行，这个是很基本的道理。

 

北京调控加码预售证遭押

 

自北京传出预售证需要分管副市长签字方能生效的消息后，近日又爆出因项目定价过高，北京市住建委目前已押了近40个项目的预售证。而目前，北京市住建委正就如何调整项目价格与开发商进行协调。

 

消息指，在被扣押的40个预售证中，包括万科、保利、龙湖、金融街等知名房企的项目，而在上述知名企业项目较为集中的大兴区，被卡预售证的项目就已去掉7至8个。

 

本报综合