房地产调控 须衡量地价对房价的影响

本报记者专访北大经济学院副院长崔建华

房价回落才是回归

重青财经：“新国五条”政策已经三个月。您认为是否达到了预计的调控效果？长期来看，调控政策是否具有持续性？

崔建华：房地产宏观调控的态势是要持续的。调控的效果确实没有预期的那么好。调控的效果是否理想，不同的主体结论不同。从政府的角度看，希望调控达到什么程度为主要目的，并不是很明确和一致。

2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，是防止房价上涨过快；而2012年，温家宝总理谈到要房价“合理回归”，温总理曾说合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配，一些地方房价还远远没有回到合理价位。

我认为，房价的回落才是回归。这些在一定程度上说明政策调控主要目标的不一致性。我觉得明确的政策，就一定要有量化指标。房地产的系列调控政策，都是在侧重讲手段。手段体现在几个方面：第一是限制需求，以限购为代表；第二是增加或改善供给，比如说增加保障房；第三是金融手段，比如说提高首付比例，提高贷款的利率；第四是其他手段，比如舆论引导。但是究竟具体量化的目标是什么，并不十分清楚。

我们必须承认，调控的难度是非常大的。这与房价的特殊性、利益关系的复杂性甚至地方经济发展模式等众多因素有关。

重青财经：近来一些城市的土地成交价上涨，是否意味着房价会进一步上涨？

崔建华：关于一些城市土地市场量降价升的现象，应该综合分析。首先，土地是稀缺资源，土地价格应该是呈上升趋势的。在某些特殊的政策或环境下，土地价格可能下降或者平稳，但长久来看，土地价格应该在上升通道中。而且，土地的价格与开发商的判断也有关。开放商对房地产行业发展心存担忧的情况下，土地价格也可能会出现回落。我认为，现在土地价格上升，也就是回到了土地价格固有的趋势。

我粗略计算过，2010年以来，我国先后出台了三十多条政策对房地产进行调控，如“国八条”、“国十一条”等，有的地方出现了房价的所谓下降。但整体看，在政策的效应下，房价依然没有达到预期的调控目标，房地产业在逐步恢复信心，而房地产需求逐渐恢复。在一系列的综合因素作用下，土地价格的上升属于正常现象。

土地价格跟房价有必然联系，地价是影响房价的很重要的因素，土地成本占房价成本的25%~30%左右。土地价格上升推动房价上升，这个逻辑是成立的。但这里要进一步分析，不能只单单看地价上涨。

我认为，房价的高低要全面地衡量。我国经济时常处于不同程度的通胀水平，货币贬值，物价上升，这也就没有理由要求房价必然要下降。但是，当房价和收入相比较，我们能从一些数据上看出来，房地产行业的确给我国经济与社会带来了不小的压力。

房价收入比不超过1∶10尚可控

重青财经：我国房地产价格影响因素，与国际上其他经济体的差异体现在哪些方面？

崔建华：国际上有1∶3 到1∶6 的概念。意思是说，一个家庭3~6年的收入，相当于一套房子的价格。据我测算，我国大概是1∶7.5左右。比较高一点的是北京、上海，为1∶18 左右；深圳为1∶16 左右，广州为1∶13 左右，长沙为1∶9 .5 左右。

如果跟国际比较，中国房价确实是高的。但我个人不完全认同国际数据，可以简单照搬到中国来的做法。

首先，中国还处在城市化进程中，大量的刚性需求产生，而国外发达经济体已经完成城市化进程，城市人口不会急剧地增加。

其次，中国人口总量大、土地稀缺以及人口结构也成为影响房价的重要因素。虽然我国已经进入老龄社会，但相对于发达国家，依然年轻，房地产的需求相对旺盛。

第三，中国收入分配的悬殊，中国资本流动的自由度有限。民间资本和私人资本受很多限制，而炒股买房成为投资的主要渠道。

第四，中国“居者有其屋”的消费文化也在一定程度上影响着房价。我认为，在中国，只要房价收入比不超过1∶10，应该不是很大问题。全国600 多个城市，总体房价收入比是1∶7.5，只有少数城市比例很高，尤其是北京和上海。

实际上，“北上广”的概念把广州当成了冤大头。因为，根据我的简单测算，广州的房价收入比，比兰州还低。我认为，超过1∶15才是房价的一线城市，1∶10到1∶15的城市是房价的一线城市。房价收入比为1∶10以下的就是房价的二线城市。

注：根据有关数据大体测算的部分城市2012年房价收入比

房价上涨与调控无必然关系

重青财经：有人认为，房地产行业越是调控，房价越是上涨。您是怎样看房地产调控与房价的关系的？

崔建华：我不否认，每一轮房地产的宏观调控结束或松动之后，房价确实出现了上涨现象，但是房价的上涨不能完全归咎于调控。也就是说，宏观调控与房价上涨不存在必然的因果关系。这轮调控确实是在抑制需求。但以前调控的政策并不是限购，而是其他的手段。当然，限购不是很合理，但也是没有办法的政策选择。

需加大保障房建设

重青财经：有观点认为，房地产调控应疏不宜堵，限购只是从源头堵住了需求，长此以往，需求的管子会爆裂，还不如长期疏导，您对这个问题怎么看?

崔建华：中国房地产调控方式应该尽早转变，应该从需求调控为主，转向供给调控为主。大规模的保障房建设，就是供给调控的一个重要方面，着力改善供给结构。当然，要达到立竿见影的效果，自然是需求调控，毕竟供给调控需要一个过程，但这是长远发展的必然之路。

政府要有持续的土地入市计划，土地入市的制度也需调整，土地供给计划应该形成稳定预期。土地长期供给的计划与土地预期很关键，这种预期会影响购买行为，减少恐慌性需求。

重青财经：为了中国房地产业的健康发展，调控政策上应该在哪些方面予以调整？

崔建华：首先，住房的社会保障力度一定要加大；第二，调控要真正地体现公平、平等，不能依靠户口本、结婚证等因素；第三，房地产调控要从需求调控为主，转到供给调控为主，特别是土地的供应一定要持续。此外，也要充分注意国际资本流动的影响。

重青财经：对于重庆房地产政策，您有哪些建设性的建议？

崔建华：重庆，或者推广到中国所有城市的房地产业，住房的社会保障一定要到位。只要住房的社会保障到位，只要大部分人有房子住，房地产市场反而会发展得更好。房地产业要两头发展，一头有住房的社会保障，另一头有真正的市场发展，土地贵一点，房价贵一点，是很自然的事情，社会也可以容忍，政府压力也不大。

房地产业和所有产业一样，高端发展是其中的方向之一。这不仅会提升城市形象，增加政府收入，同时也满足了部分消费者高端消费的需要。

针对如何确定住房保障群体大致有两个思路。第一个思路是收入与收入比较，用收入等级划分确定保障人群。第二个思路是收入与房价比，来确定需要保障的人群。但这也确实是政府的难题。不论哪个思路，由于目前我国没有完善的收入申报制度，会给政府确定保障人群带来很大的难度。而第二种思路恐怕会扩大政府的保障范围，一定程度上加大了政府的压力。

一般来说，全社会应该至少有40 % 的人纳入保障范围。第一是给谁保障；第二是怎样保障，怎么保障，都是多层次的保障。比如说，廉租房是最低层次的保障，收入稍微高一点的有“两限房”（限制面积和限制价格）的保障。

城市综合体或是发展趋势

重青财经：有些住宅类地产公司转型或者拓展做商业地产，转型做商业地产的方向怎样把握？

崔建华：商业地产的发展其实也面临着很多困境。例如大商场不断地倒闭或转型，大酒店入住率低，大市场的艰难招商与门庭冷落等。但根据中国商业地产市场研究分析，我认为，今后有发展潜质的商业地产，应该是中等规模的购物中心、社区商业、旅游地产。另外“城市综合体”可能是未来高端商业地产的发展趋势，包括酒店、办公、公园、购物、会议、公寓等几大功能。这在特大城市，是一个发展趋势，即所谓的“城中之城”，这是主流模式，但不是所有城市尤其是中小城市的商业地产发展方向。此外，主题和特色的商业地产也是未来商业地产发展的一个方向。这种商业地产，跟地方的历史文化、人文资源相结合。

文/ 本报驻京记者 杨帆

豪车或将征税

“6月1日起，购买170万元以上豪车需缴纳20% 的奢侈税，与购置税一并在上牌时收取。”近日，这样一则消息在网上疯传，记者致电中国汽车工业协会副秘书长罗磊，他说这项政策基本属实，暂定是加收20 % 的奢侈税。而170万元指的是扣除增值税后价格在170万元以上的豪车，不足170万元的车暂时不受该政策影响。

4S店称不知情

位于北京东五环路的捷豹路虎4S店，5月26日下午5点，虽然是周末，却看不见一个顾客。销售人员并不知道这个消息，“ 应该不会那么快实施，最早也得等到6月初，而这个税不会是几千，至少也是10%，那么200万元的车，就是近20万元的税”。

“所以啊，要买赶紧买。”闫姓销售人员调侃道。如果特别有钱的人，估计影响不大。物以稀为贵，以贵为尊。这也是中国人的消费习惯。因此这样的政策，应该不会对汽车的销售有太大影响，该买的仍会买，这就是奢侈品。

“说不定这个政策，还会对汽车销售带来短暂的刺激呢！”另一位销售员说道。

税务部门也不知情

记者致电12366北京市税务局，询问这项政策，客服人员帮记者查询了很久，说暂时没有接到通知，如果有通知，12366也会第一时间得到。

“本身车辆价格越高，消费税额也越多。”客服人员说。车辆在购买时，会缴纳购置税，大众4S店的销售人员告诉记者，这个购置税是随着车辆价格不同，会有所不同，一辆10万元的车购置税7.5%的话，20万元的车购置税就会逾8%，而购买奔驰这样的豪车，购置税会更多。

豪车征税影响了谁

记者在北京的一些4S店走访，发现大部分车系不受影响，大众系列、东风系列等常见品牌没有受任何影响，宝马、奔驰、捷豹、路虎等系列车受影响的也并不多。但对于法拉利、兰博基尼、宾利、劳斯莱斯等超豪华品牌，将会影响不小。

有统计数据显示，170万元以上价位的豪华车，在华一年总销量不超过5000辆，对整个市场的产销规模不会构成太大影响，但会影响整个豪华车市场消费心理的转变，影响豪华车市场的发展。

经销商的营销智慧

“豪车的利润率一向都很高，而且车主都会选装一些配置。”虽然车商们对销量和利润守口如瓶，但业内人士透露，保时捷、法拉利等品牌在售后服务方面都盈利颇丰，尤其是单车产值十分可观。今后，即便整车销售增速放缓，售后服务仍可支撑经销商的利润来源。

有业内人士分析，受此影响，未来会有更多顶级豪车品牌主动降低价格门槛。比如原本180万元的车调至160万元也是有可能的。

位于北京亚运村车市的安先生认为，这更大可能是一种炒作，很多关注豪车的人，看见这个消息可能会提前出手。但是，如果不是炒作，具体可能会有很多的条条框框。进口车型除了增值税还会有关税，关税也是很高的，“我们也有可能实际销售价格高于票面价格。”这位负责人说。

文/ 本报驻京记者 王瑞梅

农产品电价降50%

国家发展改革委近日下发通知，决定进一步降低农产品生产流通环节电价。降幅最大可达一半。这项政策自2013年6月1日起开始实行。

一头猪成本价低3元

通知规定，在全国范围内对生猪、蔬菜生产用电执行农业生产用电价格；农产品批发市场、农贸市场、农产品冷链物流的冷库用电价格实现与工业用电同价。

据发展改革委价格司有关负责人介绍, 目前,许多地方对生猪、蔬菜生产用电执行一般工商业用电价格( 每千瓦时约0.8元) ，是农业生产用电价格( 每千瓦时约0.4元) 的两倍左右。

这项政策实施后，全国农产品生产流通企业电费支出将明显下降，每年预计减少5亿元。以黑龙江省某3万头规模的生猪养殖企业为例，每年可减少电费支出约10万元，一头猪成本价低3元。这有利于缓解农产品生产流通企业成本上升压力，并促进农产品终端市场价格稳定。

缓解通胀作用有限

今年以来，中国通胀保持在较低水平，但下半年上行压力仍然存在，最新的4月居民消费价格指数（CPI）同比升2.4%，主要受食品价格上涨推动。

北京工商大学商业经济研究所所长、商务部市场运行调控专家洪涛表示，随着劳动成本、资源价格不断上涨，生产流通环节在农产品成本中占比越来越高，目前平均超过30%以上，成为推动农产品价格居高不下的重要推手。发改委此次降低电价，有利于降低农产品生产流通环节成本，稳定农产品价格。

中国投融资专业委员会会长助理兼基金部主任黄勇认为，此次发改委调降农产品生产流通环节电价，应属于合理调整，是将原来的不合理定价调整到合理范围，对农产品的价格有一定影响，但影响有限。

文/ 本报驻京记者 王瑞梅