在我国长达10年的楼市调控中，地方政府与对中央政府之间“明就暗推”的博弈现象已成为不可否认的事实。日前，一外国媒体还使用“猫鼠游戏”一词来形容这层暧昧的关系，并指出该现象是迫使大量的中国民众难圆住房梦的原因之一。

住房难的实质真是如此？究竟该博弈现象的背后存在着怎样的逻辑关系，而常年“密不透风”调控又是否是解决我国房地产问题的必经途径？我们应该如何理性的看待房地产市场？面对这些问题，本报特别专访到三位业内人士，以他们的理论与经历中管中窥豹，解码整个市场。

中国地产调控逻辑

——专访第一太平戴维斯华西区副董事总经理胡裕华

“猫鼠游戏”受中央默许

胡裕华一针见血地抛出了自己的观点，“我国房地产问题不是单纯调控就可以解决。从地方角度来看，由于对土地财政的依赖以及某些贪腐问题，这必然会造成地方政府倾向于适度扩张楼市。”胡裕华认为，这样的现象必定是经过中央政府默许的。“

房价倘若跌一半，大家的日子就好过吗？”胡裕华说,“与房地产相关的产业链非常庞大，现目前中国经济仍旧依赖于房地产，倘若过度严格地调控楼市，遭受伤害的并不仅仅是开发商，还有整个国家的经济指标，到时问题恐怕会更严重，因此这不是一个单纯事件。”

为了佐证自己的观点，胡裕华举了一个例子。“ 1997 年以前，香港人认为楼市只涨不跌，1990 年至1997 年，香港的房价涨了4 倍。然而经济危机到来，在随后的短短几个月里，香港的房价几乎跌了一半。楼市的影响迅速波及到相关行业，大量的企业裁员导致整个社会恐慌，大家对未来收入的悲观预期使得消费指数大幅下滑，当年的香港经济近乎崩溃。”

楼市其实并不存在泡沫

“都说北京房价贵，但最多也不过20 多万一平米，但香港有80 万一平米的房子，怎么没见太大的呼声？难道北京人和香港人的收入水平差距真有那么大？”胡裕华。“

目前M2（广义货币供应量）的余额已突破了100 万亿，中国十多年来的货币超发造就了太多的有钱人，只要国家的经济持续增长，楼市就根本谈不上泡沫。”

胡裕华认为，目前楼市的投资需求旺盛，刚性需求也强大，这其中有很多复杂难题。

“如果政府不解决投资渠道、土地财政、保障房课题等深层次的问题，调控不能做到有堵有疏，无法彻底地释放需求，就很难取得实质性的效果。也正是基于这样庞大的需求，未来的房价仍然有上涨的趋势。”

重庆房价涨2至3倍不奇

胡裕华将成都和重庆称作未来中国经济增长的第四极。

“事实上，很多公司都选择在成都或者重庆建立自己的西南区总部。一个企业要启动和保持获利性增长，就必须超越产业竞争，开创全新的市场，这就是所谓的蓝海概念。”

任何一个行业在一线城市的利润总量都远远大过二三线城市，但竞争也更加激烈，每一个企业能分到的利润可能更少。“ 在一线城市，你的对手是全国乃至全世界最优秀的公司，由于市场的成熟，整个市场份额的增长非常缓慢，你想要获得更多的利润，你就必须吃掉对手的那一份。”

胡裕华认为，现在成都、重庆与上世纪 90 年代的上海、北京像极了，它们正经历着高速国际化的过程，但经济发展所凝聚的大量人口也同样催生出大量的购房需求，重庆房价的上涨只是一个时间问题。“

决定房价的唯一因素是供需关系，以重庆为例，主城区域有大把地段，大量的供应能够疏导需求，因此近几年重庆房价都较为平稳。倘若有一天重庆主城的地少了我觉得未来重庆房价上涨2 至3 倍不足为奇，这也解释了为什么一线城市房价不断上涨，因为供不应求。”

其实很多人都买得起房

对于买房难的问题，胡裕华讲了香港一个非常出名的故事：有一对年轻的夫妇，他们的职业分别是医生和律师，打算买好的房子，他们觉得那样才符合他们的身份，但他们积累不够，一来就想买一个很好的房子显然是不可能的。这个故事放在大陆也一样，比如在重庆，大家都想买商圈的房子，还想拥有很好的配套资源，那种房子自然是很贵的，那为什么不买远一点的呢？其实很多人只是买不起他们心仪的房子。”

胡裕华认为，按照大陆房价与租金的上涨比例，哪怕先在偏远区过渡性购房后租出去，然后再在成熟区租一套小房，这也相当划算。

政府规划商业地产应理智

谈及发展中城市的房地产市场应该规避的问题，胡裕华指出，就住宅而言，成都和重庆这样的中心城市都较为健康，但商业地产有明显过剩的现象，但这不全是开发商的问题，政府稍显激进的规划同样有。

“其实城市的发展往往都有一个循环的怪圈。在发展初期，城市的商业性质多为本地特色的，而且量特别少。随后国际化，有一些大型跨国或者跨地区的企业进驻发展，量大了，超过了需求，很多商业地产都陷入窘境，这时，政府就清醒了些，政策收紧一些，等待城市慢慢扩围，人口不断聚集，这些外围的商业才逐渐盘活。这都是一线城市发展中所出现过的现象。”

“据我了解，在现阶段的成都和重庆，许多开发商在拿地时，政府就有明确的规定，必须多少比例以上是做商业，而且还必须引进一些类似于LV、PRADA 等国际一线品牌，如果开发商不执行就很难拿到土地。”胡裕华坦言，需求量不足时，大量的供应必定产生问题，而未来政府规划应该更清醒与理智，从宏观上防止泡沫的出现。

本报记者 张文昊 采写

国五条对渝影响弱

——专访重庆力帆置业营销总监樊元树

国五条至少有三条对重庆无效

樊元树认为这次调控对重庆没有太大的影响，因为国五条至少有三条对重庆无效。

第一条是房产税试点对重庆无效，因为重庆已经施行了房产税；第二条是公租房建设加速发展对重庆无效，因为重庆公租房建设已经走在前列；第三条是限购政策对重庆无效，因为重庆不限购，至今没有新的限购政策颁布。

“其实卖房征税20 % 对重庆影响很微弱，可能大多数人不清楚征税的根源在哪。”樊元树表示，“ 个税一直在征收。在税改后，其中有一项费用叫转让登记费，实际上就是个税。当时个税有两个选择，按转让总价的1% 计征或按转让收益的20 % 计征，由于税务部门的计征条件有限，很难权衡原始单价和装修费用，所以一般来讲都是按1% 来计征的。只是现在又改成了必须按后者计征。这实际是一个执行长久的政策。”

房地产行业是一个半金融半实体的跨界行业，它有很强的金融属性在里面，樊元树说：“ 这次调控不能说对重庆一点影响也没有，我个人认为调控对重庆的影响是取‘杠杆’。重庆购房者二套房增加首付，三套房取消贷款，失去了杠杆的手段，就是去掉房地产行业一部分金融属性。正是因为这个因素，它的投资收益变小了，它所需的投入资金变多了，收益百分比变小了。

“重庆今年的房价趋于平稳，不会有太大的增长，因为增长的动力欠缺。”樊元树说。

地产不是一个纯粹市场化行业

2003 年至今，中央政府进行房价调控已有十个年头了。“ 十次调控中的三个核心词是健康、有序、发展。而不是坊间说的打压、摧毁房地产行业，或者是限制房地产行业的发展，相反，这恰恰是中央政府对房地产行业的一个保障。”樊元树说。

樊元树认为，真正意义上对中国人住房条件的改变，近三十年才得以实现，不管采取租房、供房，但至少有房住基本实现了。“ 我不认为房地产是一个纯粹市场化的行业，所以我们不能用一个纯粹市场化的眼光去看待，不得不加入一些行政的调控等因素在里面。”樊元树说道。

十年来，全国范围内房地产价格，达到一个新高峰。因为房子是生活必需品，房价上涨，租金必然上涨，整个房地产行业上下游的综合成本都会上涨，特别是在大型城市，房地产行业占城市GDP的三分之一或者一半，所以它的疯狂上涨，在城市创造的价值恒定或增幅较小的情况下，当社会的资源、人力、财力都倾注于某一个特殊的行业，那必然会影响到其他行业发展和其他行业人的生存状态。

“以重庆为例，2003 年重庆房价大概是1000 元到2000 元之间，十年内大概有5 至10 倍的增长。我们在看到绝对价格增长的同时，不能不考虑另外的因素，比如通货膨胀，而通货膨胀的结果则是，在物质条件没有发生巨大增长的情况下，流通的货币变多了，货币的购买力贬值了，这个因素我们不得不看到。”樊元树分析。

“而房地产作为一种可以恒定货币的道具，它和我们其他生活资料如，米、油、面一样，它具有恒定货币价值的功能。所以在这十年中，不要只看见房地产价格的变化，而忽略货币自身的变化。”

75%香港人永远买不起房

“房价在世界范围内走向昂贵的步调是一致的，不管是在俄罗斯、巴西、英国等，具备房地产价格上涨的城市都是如此，但是也有特殊的城市，比如底特律，它作为汽车工业的大本营，房价已经跌到无以复加的地步，它属于资源型城市，已经耗尽了自己所有能量，所以只能走下坡路。巴西很多城市房价屡创新高，所以可以看出不动产价格不断走高，不是中国单独存在的问题。”樊元树认为。

“中国人对房子和家的依附情感可能更为深厚，可能很多人认为这也算是推高房价的一个因素，但我个人认为这是正确的。如果一个人远离不动产，就是远离作为城市居民最后的生产资料。我们都是出卖自己脑力和劳动力生活，在城市的核心生产资料是土地和资本，我们没有这两样，将彻底地沦为无产阶级。”樊元树说。

中国房价的涨幅在全世界房价涨幅名次中排名偏后，那是因为十年来房价每遇到较大涨幅时都被调控。莫斯科从1991 年至今不动产的价格涨了1500 多倍。而在香港有75 % 的人是永生永世都买不起房。

“如果不买房子就得到市场去寻租，这是个客观的需求，寻租很难控制房租的走向，价格会随着房价的涨价而涨价。

本报记者 沈静 采写

重庆购房时机或到来

一手房市场至少有十年黄金期

郭永波说：“ 我个人认为一手房还有十年黄金销售期。届时中国房地产市场逐渐从增量地产（一手房地产）转变为存量地产（二手房地产），与相对发达国家相似，增量地产减少，存量地产成为主流。”

郭永波觉得：房地产发展很离谱，用了十几年的时间，走过了其他国家几十年的发展阶段。他认为中国与西方有些理论不同，如果硬生生地将西方的经验套到中国，未必全部合适。如同很多西方专家所说，“ 为什么不能租房，一定要买房，这真跟消费习惯不一样。”

中国人购房热情源于几千年来根深蒂固的观念，政府提出的城镇化发展，让农民居住到乡镇，离开原本居住的平房，住进楼房，农民生活条件得到改善，现在城镇化率为40 % —50 % ，将来要达到的目标是70 % ，在13 亿的人口基数下，对房地产需求量还将有很大。

所以郭永波认为十年内一手房销售市场还处于黄金期，也不是空谈。

刚需、刚改仍是购房主体

过去凡是有点积蓄的人，都要买几亩薄田置几间房。如今，土地属于国有或集体，买不到了，这种心理就转移到房子上。

这种心理短期之内是不能逆转的。如今大多数人都处于这种状态，所以买房者大多数仍是刚需；还有一部分人买房，是因为子女教育或生活条件有所好转，必须改善住房条件。像现在中国教育体制下的学区房，将所有人都拴在这条痛苦链条上，但都下不来。比如在北京小学升初中比考大学还难，所以购买学区房的人数从未降低。

“上有政策，下有对策”。北京从2011 年开始限购之后，便有个公开的秘密，5 万元就能买一个购房资格，通过审核，保购房不保办产权，具备购房资格。保网签但不保两年之后办产权，即便知道这样办事有风险，但所有人这样都想，“ 法不责众”。

重庆房地产比北京更受欢迎

“大家也许觉得在北京生活水平太高，其实并非如此，比如超市的蔬菜水果比重庆还便宜。但北京与重庆的房价相差较大，北京去年官方公布的房屋成交均价是两万二、两万三，它这个均价包含了区县和保障房；重庆去年官方公布的房屋成交均价是6799 元，这只是主城九区的房屋成交均价，没有算上29 个区县。”郭永波表示。

郭永波认为，重庆是多中心的城市，比如说江北区观音桥，它的餐饮、娱乐、商务、商业、休闲等配套齐全，不需要跨区休闲和工作。但北京因为中心高房价，让大多数人被动外移，造成挤压型的郊区化。即便北京的地铁已经修了15 条线，每个近郊区贯通，但几乎都是单向高峰，早上进城拥挤，晚上出城拥挤。

由于北京土地的稀缺，现在北京土地供应区域基本全在五环以外了，全部是城乡结合部和远郊区县，供应量太少了。重庆去年土地供应1700 万平方米，北京的土地供应只有600 多万平方米，成交326 万平方米，这也是造成北京房价增长的一个因素。

本报记者 沈静 采写