2003年至今，楼市调控已满10年，在这看似“密不透风”的干预之下，房价却不约而同地逆势上扬。

此次国五条作为政府“10年寒窗”的结晶所成，本应当被寄予厚望，但10年来的“审美疲劳”也使得民众的批评之声不绝于耳。时间才是检验真理的唯一标准，如今各地细则已陆续满月，其成效究竟如何，外界又该如何总结及评论，请随本报一起观察。

新盘项目吸引年轻人购房

数字

细则落地前全国频现“日光盘”

在调控细则落地之前，国五条的影响不可谓不大，全国多数城市的反应尤为一致，各地民众对20%个税的恐惧难以承受，各地房产交易所交易大厅人满为患、市民彻夜排队、黄牛高价卖号……如此影响，像多米诺骨牌效应一般持续发酵，随后便传递至新房市场。

由于挤压效应的缘故，部分二手房需求迅速转化为新房需求，导致全国新房市场应声水涨。据中国指数研究院数据显示，3月份100个大中城市新建住宅平均价格有84个城市环比上涨。而来自于中原地产的数据显示，3月份54个主要城市新建住宅签约套数达到了307090套，环比上涨95%，各地日光盘现象此起彼伏。

购房者细心看盘

“靴子”落地市场却重返理性

国五条细则落地之后，全国二手房市场在结束恐慌交易之后迅速降温，但新房市场的成交表现却出现了“冰火两重天”的局面。4月，北、上、广等一线城市受新政影响非常明显，成交量环比大幅下滑。以北京为例，来自权威机构的统计数据显示，4月北京市商品住宅共实现成交8277套，成交面积83.81万平方米，环比分别大跌57.3%、56.6%。

而反观二三线城市的情况则相对平稳，其中重庆的表现尤为突出，其4月成交量依然保持在历史高位，丝毫不逊于3月。据重庆网上房地产的统计数据显示，4月重庆市商品住宅共实现成交23576套，成交面积232.99万平方米。与3月相比，成交套数虽略有下跌，但成交面积基本不变；而与去年同期相比，成交套数和成交面积分别上涨了 24.59%与29.98%。
 

背景

阴阳合同大行其道

国五条中央细则出台后，原本由于风险较高而并不成为主要避税手段的“阴阳合同”也被广泛采用。据央视报道，北京部分购房者已采用建委制定的过户指导价进行网签，如此可以减少20%个税所产生的税费。

以一套原值为500万元的房产为例，如果该房屋出售价格为600万元，而使用建委制定的过户指导价为底线只需要550万元就能过户，那么“阳”面合同上就签订550万元的出售价格，阴面合同才签订600万元，如此就能减少10万元的税费。

重庆世茂中心大厦

租赁市场节奏被打乱

由于国五条细则的出台，以往本是租房旺季的3月，却出现了不少房东紧急卖房的现象，该行为致使多地租房价格进一步攀升。

然而，随着国五条地方细则的实施，不少原本打算卖房的业主却被迫转售为租。如此一来，房源供应量的不断变化导致各地的房租价格在近两月的时间内波动频繁。

二手房买卖紧急过户

国五条公布后，明确了关于二套房卖房所得按差价的20%征收个税，但由于地方操作细则暂时还未落实，“末班车效应”使得全国多地的二手房市场极为活跃，在各地房屋交易中心，市民连夜排队、黄牛高价卖号等现象比比皆是。

观点

显然，此阶段全国房地产市场的反常现象，皆由20%个税引发，作为国五条中最重一“拳”，它也“不负众望”。然而众多现象的背后，却也存在着诸多疑问，为何在细则落地之
前，各地的反应是如此统一又如此“不可思议”；而细则落地之后，一线城市的新房市场反而逐渐趋于理性，却又与二三线城市大相径庭？

其实回忆起细则落地之时，各地条款也存在着诸多不同，北京“最严最细”，上海“留有后手”，而作为二三线城市代表的重庆则较为“温和”。由此可以猜想，根据各个城市自身境况而定制调控或许才能从根本上解决房价的问题，“差异化”应当成为此轮调控需要重点关注的词语。

“一刀切”是宏观调控的大忌

重庆旭日地产顾问有限公司董事长蒋利民在评论此事时表示：“调控没有一刀切，这是进步的标志，城市的发展水平不一样，绝不能‘胡子眉毛一把抓’，细则公布前的恐慌就是因为一刀切所带来的相同不确定性。其实核心问题在于城市的平均房价与可查居民收入之间的关系，如果某个城市这两者差距太大，那必然就是调控的重心。”

领域机构市场研发中心副总监张鑫也持相同的观点，“重庆起步较晚，目前整个市场的建面均价在每平米7000元左右，与收入之间的差距较低，并不在国家调控的重点城市之列，因此没有必要制定过于严格的调控政策，这反而会制约经济的发展。”

防患于未然是最有效的调控

对于细则公布之后，一二三线城市成交量的不同表现，张鑫认为，类似于重庆这种高速发展中的城市，城镇化的力量不可忽视，“重庆总人口有3000万，城市人口才800万，而另外的2200万人随时都可能成为城镇化迁移人口中的一员，这其中的购买力不可限量。另外，重庆的住宅投资比例还不到15% ，拥有非常好的市场环境，而它一年超过2000万平方米的新房成交量，这在全国市场都是罕见的，重庆本来就有这么大的刚性需求，而它的成交量也早在去年就已经非常强势了，这是持续及良性的。”

张鑫同时指出：“对于北京而言，市场供小于求，或许它的价格会上涨，但由于房价的关系，购买力毕竟有限，如果不是来自于二手房市场的需求转化，3月的成交量不会那么高，现在就是恢复了正常水平。”

蒋利民则认为，目前的北、上、广等一线城市早已脱离了城镇化的经济拉动模式，就北京和重庆而言，无论是经济总量还是人口总量都不在一个级数上，用它们类比的实际意义并不大，更应该关注一线城市在发展中所遇到的问题，防患于未然才是最有效的调控。
本报记者 张文昊 采写

重庆江北嘉陵江畔北滨路CFP 图

“绿色万人行”让城市居民更健康

5月4日，“绿色万人行”活动在协信星光时代广场举行。现场近千名志愿者和行人在一幅布上进行了行走，留下了自己“绿色的脚印”。

据现场活动负责人介绍，此次“绿色万人行”大型公益活动由协信地产发起，旨在倡导人们关注环境污染，关注生态健康，提倡“步行”概念，身体力行为环保贡献力量。

据悉，“步行城市”是协信地产于2013年打造的健康、舒适、便捷的生活社区建筑理念。通过步行，不仅可以强身健体，更可以缓解城市交通压力。建设“步行城市”不仅是在培养一种健康、和谐的出行方式，更重要的是能让市民的生活显得更有质量。

现场除了有精彩的街舞表演，主办方还邀请了加拿大驻重庆总领事馆商务专员熊玉菲、著名当代艺术家傅文俊、协信重庆地产总经理周强、协信重庆公司营销总监刘震作为领步者参与活动，他们随后还为协信地产“步行城市”系列活动之“寻找世界上最美丽的街区”活动启幕。
文/ 专刊记者 李帅

刘震、傅文俊、熊玉菲、周强为活动启幕（左至右）

中国部分城市现住宅土地供应短缺

据研究机构 5月3日发布的“中国主要城市土地市场交易情报”，4月22日至28日，20个主要城市土地市场供应量减少、成交量增加，住宅土地供应短缺。

监测数据显示：20个主要城市在4月22日至28日这周共推出住宅用地7宗、37万平方米，较上一周减少33宗、237万平方米；成交住宅用地19宗、93万平方米，环比减少4宗、103万平方米。其中上海是推出量和成交量最大的城市，推出22万平方米，成交25万平方米。

在这期间中国住宅用地活跃度前10位的城市中没有一线城市的身影，他们分别是：日照、南通、滁州、潍坊、兰州、常州、合肥、杭州、嘉兴和长沙。

本期监测的住宅用地楼面价上榜地块均在人民币4000元/平方米以上，高于上一周榜单水平。排名榜首的是上海市康桥工业区东区D01-04地块，楼面单价为14326元/平方米，溢价率95%；位列第二位的是上海市赵巷特色居住区0号地块1地块，楼面单价为11405元/平方米，溢价率19%；居于第三位的是杭州市拱墅区半山田园R21-07地块，楼面单价为11057元/平方米，溢价率49%。
据中新网

城市综合体之殇：遥远的救赎

我国商业地产的膨胀超乎想象。

据世联地产(002285, 股吧) 统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期内，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%—100% 的增速上升。其中，重庆( 楼盘) 的增长率为129%，成都为135%。

中国需不需要这么大、这么多的综合体？世联地产董事长陈劲松认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体有很大问题，有泡沫。

兰德咨询总裁宋延庆指出，商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

“未来很多人将生活在综合体，但开发商大多没有想象过，随着城市价值的不断积累，资产会变成什么样。”陈劲松认为，解决上述问题的方案的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考，包括物业类型组合及标准等方面。
据《21世纪经济报道》

中国在建购物中心面积占全球一半多

近日，世邦魏理仕（CBRE）发布的最新研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3200万平方米，同比增长15%。购物中心开发主要集中在新兴市场，中国在建购物中心面积占全球的一半以上（1680万平方米）。

中国7个城市位列全球十大最活跃购物中心开发市场，包括成都（290万平方米）和天津（210万平方米），紧随其后的沈阳、重庆、武汉、广州和杭州，未来三年都将分别交付达 100万平方米以上的购物中心。报告显示，除中国外，出现明显扩张的其他市场还有伊斯坦布尔、莫斯科、圣彼得堡、阿布扎比、新德里、基辅、河内和吉隆坡。

世邦魏理仕亚洲区商业服务部执行董事史柏松称：“购物中心的概念已经成为商业开发的重要方面，尤其是在东方国家。在这样的发展势头下，中国无疑将继续向前推进，建立更多更好的购物中心，甚至复制出全球当前最好的商业区域。”
据《新快报》