重庆是一个很有改革精神的城市

孟晓苏

1月5日，集高级官员、企业家和学者等多重角色于一身的中国房地产开发集团理事长孟晓苏应邀来到重庆，参加由共青团重庆市委主办的“重庆青年学习论坛”，在接受本报记者独家专访时，孟晓苏就房产税、REITs以及城镇化等问题发表了独到见解。

推动保障房建设实行双轨制

记者：您一直在反对政府房地产调控中长期使用限购政策，为什么？

孟晓苏（简称孟）：限购就好比打麻药，本来是一种暂时性措施，短时间有作用，但却实施了长达两年。因为相关部门把它当成了一个常态的调控方法，导致打麻药打成毒品依赖了。这是治标不治本，解决问题的根本是在于加快推进保障房建设，落实住房政策“双轨制”。

早在1998年的房改方案中，就提出要建立“双轨制”的住房供应体系，即由政府负责建设保障房，市场建设商品房，双轨并行。

但本应同步与商品房一起发展的廉租房先是忽略，后是没钱，“暂停”了十二年，主管部门自己不去建保障房，却试图靠市场机制建设保障房，造成长时间以来，我国只有房地产政策没有住房政策。使本应享受保障房福利的中低收入者，不得不去面对高价的商品房，使民怨越积越深，购房者都把怨气撒在房地产商的身上，其实是政府职能的缺位。只有“双轨制”正常运行，中国的住房矛盾才能解决。

记者：今年多地政府因土地出让金减少，进而影响到保障房建设的资金，您认为应如何解决资金问题？

孟：我认为引导社会资金进入保障房领域的最好方式是成立REITs（RealEstateInvestmentTrusts），即房地产信托投资基金，这是我2007年提出来的。REITs就是房地产证券化，把流动性较低的、非证券形态的租赁型资产，直接转化为资本市场上的证券资产。REITs成立后，就可以持有廉租房及公租房，有效扩大社会资金对保障房的持有能力，推动租赁型保障房的发展。

如果有一万亿进入到保障房的持有领域，就足够构建租赁型保障房资金体系。地方政府可以把这些保障房权益转给基金，随后地方政府租回来，国外都是这个经验。租回来后，每年交租金，租金的一部分是从老百姓那收的，设立一个机构来维护这些保障房的管理。社会资金,尤其是保险资金,就可以拿资金出来持有。从而有力的解决保障房持有的资金难题。

记者：REITs是不是有有点理想化，好像阻力不小？

孟：其实这个是最不应该有阻力的。我提出来后，就是想把REITs引入保障房领域。2008年12月，国务院已经同意了，但这两年忽然停顿了，试点单位上海和天津都很疑虑。为什么呢，其实是因为“房地产信托投资基金”名字没翻译好。

这几年房地产是被打压的，房地产信托是被叫停的，名字没翻译好，到了一些部门，觉得你这是报不上去的。人们对于房地产的看法在变化，过几年认为他是好产业，过几年认为他是坏产业，爱就爱死了，恨就恨死了。我出个主意，把名字改一下，改为租赁权益信托资金(RentEquityInvestmentTrusts)，租赁权益的英文字头跟房地产信托的英文字头，正好是一样的。果真，改了名字，叫租赁权益信托资金。现在看起来有可能了，因为大家都知道是为了持有保障房。

推动城镇化，重庆很有改革精神

记者：关于城镇化，有人提出担忧，害怕像四万亿一样盲目投资，造成产能过剩，您怎么看？

孟：城镇化首先是农民进城，城市建设，不是城市化，农民进城才叫城市化。城市化的比重，是根据农民进城的比重算的。从空间上来讲，就是土地要进城，如果城镇化顺利推动，需求大于供给，怎么会产生产能过剩。

记者：城镇化要想很好实行，土地流转必须走在前面？

孟：对，城镇化本身就包含着集体土地问题，因为农民他本身是带着土地的，在重庆讲这个问题，大家更明白，就是带着“地票”进城，但是重庆的“地票进城”，只是在重庆一个地方生效。这一点，是国家的局限，不是重庆人的无能。因为“地票”是一个全国票，而不是一个地方票，它应该全国流动。当重庆农民到上海就业的时候，为什么不能把“地票”带到上海，所以还是国家有关部门不去做努力，光是靠重庆自己做，所以顶多卖到30万，而且有很大的局限性。“地票”的一个基本原理，就是土地要复垦。再然后，把土地指标移到移民所在的城市，所以一定要是全国流通的。

带着“地票”进城，是我在清华的一次研讨会上提出的，是几位专家鼓动我，说孟总你把它提出来。没想到，在重庆落地。我觉得，重庆有些改革对全国是有贡献的，很多改革举措是在这边落实，重庆这个城市，是挺有改革精神的一个城市。反而“五个重庆”没有太多深度，比不上带着制度性改革的东西。

还有一些地方，开始“转股去权”，把农民的土地权益已经量化到户，变成股权。如果变成股权了，城里人获许以公司的名义买股权，那么所有者就变成了城里人，农民就拿着钱到城市。未来还叫原来村庄的名字，但它的所有者变了，这样就形成了一个所有权的流转。我觉得这在未来的土地流转之中，必须进行土地政策创新的地方。必须要出台政策规范土地流转，保障农民权益。

施行房产税，实现公平正义

记者：您一直在呼吁实行房产税，是基于怎样的考虑？

孟：首先，地方政府收入主要来自土地,但取得方式不同，全世界140多个国家与地区征收物业税，现在我们叫房产税。而我国没有房产税，是靠廉价收购农村土地和高价在城市里拍卖，用“土地差价”，补贴地方财政，这是不公平的。征收房产税，可以给地方政府提供一个有保障的税源，使地方财政不必依赖“土地差价”。

第二，征收房产税有利于社会公平。目前我国城市居民不缴纳房产税，“土地差价”把原属农民的土地资产变现纳入城市，应用于城市。征收房产税后，就可以避免剥削农民。

第三，过去老百姓没有房子，你想征也征不到，现在中国老百姓已经有了这么多的房产，而且房产的分配又是这么的不公平。至于征了房产税以后老百姓愿意买房，你管他呢，你买去吧，你有本事买10套，我征你10套的税，这样老百姓就会自己计算要不要多买房。老百姓买房时，会计算成本，不用你去限购。

通过对小产权房征收房产税，把小产权房合法化，也能够减少推广的阻力，一举多得。

记者：上海、重庆作为“房产税试点”，实行“新房纳税”、“豪宅纳税”，但也有人提出，建立全国联网的个人住房信息系统很困难，您怎么看待这些问题？

孟：这是一个误区，为何我们总要研究哪些房屋不纳税呢？国外就有现成的经验，就是“尽房皆税，并按照家庭为单位建立退税制度”。

全球有140多个国家和地区都在征收房产税，对于国内的房产税政策而言,学习比创新重要。

记者：具体如何操作呢？

孟：按照购房的房屋购置原值缴税，在标准税率1~3%的基础上实行差别税率，优惠税率可以很低，对所有的房子都征税，同时实施退税政策。

记者：作为纳税人，可能更关心的是退税政策，可是我国目前还没有这个政策。

孟：中国从来没有退税制度，应该建立起一套退税制度。以后财产税会成为一个主流，财产税包括物业税，对于这些，应当退税。但现在税收专家们从来不跟你讨论这些。

记者：关于房产税，假如我有一套房，他有十套，那么需不需要按梯级征收？

孟：不需要。房产多了就多缴税，有一套房交一套的税，有十套房交十套的税。你非要去再弄个梯级，要重新建立一个系统。根本就不需要人为的建立一个系统，老百姓会追着你来退税，这样的话建立一个个人住房信息系统是很容易的。我们现在把简单问题复杂化，有人说房子多了要加税，不是这个概念，它一定是按照一个比例。

但是要有区别，交够70年土地出让金的商品房，可以老房老办法，给你一个优惠税率。这样小产权房问题也可以解决。

着力点要在如何通过差别化体现公平，而不是人为区分哪套房交，哪套房不交，或者用一种惩罚的办法。老百姓多持有房屋就可以多拉动经济，豪宅卖的贵，就可以多交税，多交的钱政府就可以拿来进行市政建设。要豪宅降价，只能是让低收入者被平均，就这么一个简单道理有些部门闹不明白。

记者：这个退税制度如何保证公平呢？

孟：最好保证的就是这个制度，以家庭为单位退税。国外都是这样，香港特区也是。当你申报，我家里头有两个孩子，都在上学，同时家有老母，需要养活。根据这些情况，有一个比重，这样就可以退税。

记者：有一种反对的说法，因为土地70年后没有权限，土地不能保证私有，产权关系先天有问题，交税依据不足。您怎么看待这个问题？

孟：全世界都征房产税，但土地制度并不都是私有。有很多国家和地区，大量土地都是政府所有，建的房子都征税。就说中国香港，政府的地都是有年限的，同样要征房产税。什么是永久私有的土地，就是农民地。中国有没有这样的土地？有呀，这就是农民的小产权房，农民自己住着，叫宅基地。城里人的，叫小产权房。你看小产权房，它的土地年限是什么？是永久。

那个土地是什么时候给农民的呢，是共产党土改的时候给农民的，从来就没有说收回来过，那就是中国的所谓私有地。但我们的宪法，规定的是集体所有，是一种公有制，这种公有制在国外也出现过，但它在国外叫私有。

但是说不是私有制，就不用交房产税，这是本身对国外房产税的一个误解和歪曲。这些人明明在国外生活过，他们自己很多房子都是政府的地，都是99年，有的还是40年。结果，他到这来说，私有地交，公有地不交。这些人把事情解释错了。

记者：房产税目前无法大规模实施，阻力在哪儿呢？

孟：我们引进来这些东西，我们非常清楚。但是很多专家们不学习，自己关起门来搞中国发明，就是这么个简单问题。按照我们设计的话，马上就能实行，1月就能实行。就是把这个设计拿出来，“尽房皆税”，当然要区别一个税率，这个是很重要的。

凡是在国外生活的人都知道，包括现在研究税收的专家。但是唯独在中国他就不涉及这个，就使税种非常困难。我怀疑他们本身不想征这个税，因为对地方干部来说，征税有双重意义，双重身份。一方面作为地方财政的来源，地方政府很愿意收；另一方面，他个人，作为交税人，他又不大愿意交。至于中央部委这些干部，他就只是个交税人了，享受不到税后的好处。因为房产税不会返回到中央财政上来，它主要用于地方财政。有的明着讲，说是不该征。有的暗着顶，说很复杂，他把水给你搅浑了。所以，改革也是一场革命。

还有一个阻力在于城里人不愿意。城里人宁可让政府去从农民身上拿地、拿钱。农民他又没有什么发言权，也没有微博。现在中央发现，征收房产税是可以平衡城市和农村收入的。要知道在收入倍增计划里，着重要关注农民，就是要使农民的收入增长越来越快，甚至有些时候要向城里人开刀。

解放思想，推动市场经济

记者：从上个世纪80年代以来，您以不同的身份参与了众多改革，提出了很多改革建议，是什么促使您不断思考的呢？

孟：我们这种人，走的地方多，思想不受羁绊，所以往往提出的东西和别人不一样。因为我们的思维方式是改革的思维方式。仍然还是被人们认为是正确的，例如我主张的农村土地流转，保障农民的土地权益，不是我一个人提出来的，是向老领导汇报过的。我告诉他，如果继续发一号文件，农民的土地早该规范流转了，现在农民进了城，土地不能流转，地方政府一征地的话，给人一万块钱一亩，甚至几千块钱一亩，我再卖出去200万，他就把这个钱挣走了，剥夺了农民。老领导说，你去讲，这我才讲的。

上世纪80年代在中央工作的这些领导和秘书里面，我当时还相当年轻。所以现在还能说话的人，那些人很多都已不在了。当时比我大20岁的老秘书，现在活着的都80多了。所以不是我个人的思想，我把上世纪80年代的改革思想，吃透了，形成新的思维方式。所以才能不断地提出这些东西来。

现在，能继承原来那些改革思想的，就不止我们少数人了，现在的中央整个都能继承这些改革思想。

记者：怎么看这届政府的改革？

孟：这届重提改革，这些人都是改革思想的继承人。当时习仲勋、万里这一批人，在邓小平的领导下推动改革开放。所以这批人，刚刚上来以后，就这么明确地讲改革，这也包含了对再次加快改革的迫切。

李克强讲到了20世纪90年代中期以来，这个收入分配问题开始逐渐显现，这就说明，他的时间判断是从那个时候开始的。我认为这里边是有对过去和未来的态度的。新的一届有这样的一个姿态，下面就需要唱功好，做功要更好。记者：您在1991年的硕士论文中，强调市场经济。最近，您又在提推动市场经济，是基于怎样的原因呢？

孟：这些年，市场经济思维出现混乱甚至倒退。就好比说农产品价格的上涨，到底是坏的还是好的？对农民来说是好事，结果城里人一片骂声，不敢骂农民，骂菜贩子，说是菜贩子把它弄贵的。菜贩子是谁，菜贩子是农民。

中间一段时间，人们骂菜贩子，说大超市好，要政府投资搞大超市，总想用政府行为进行干预。菜贩子搞流通，菜贩子挣了钱，算在农民收入里面，才是城市人收入的三分之一。非要政府搞菜市场，弄了一段时间，又无疾而终，最终还是发现菜贩子比超市便宜。

这些年，市场经济的一些倒退让人感到失望。当时在搞一号文件时，明确提出“无农不稳，无工不富，无商不活，无财不勤”，这都是农民干的。农民不光要搞农业，农业关乎稳定。“无工不富”，农村要搞点工业；“无商不活”，农民要搞流通。搞流通他要搞什么，他要卖菜和肉，把这个菜和肉卖到城市里去。这些观念闹得城里人沸沸扬扬，整天骂菜贩子。最近看到肉涨价，又开始骂菜贩子。

依赖政府，希望把我们的政府变成一个万能政府，于是政府就要加人，于是公务员就成了青年人的第一追求，于是政府的权限越来越大，这几年的腐败越来越厉害，这都是与市场经济的倒退和以宏观调控为名，变相的推行计划经济有关。

人们盼望政府能规划好，每个人住多少房，每个人买多少肉，然后把这个价格都控制好，这就回到了乌托邦的时候，要成立一个全国的科委，设五十多个部门，管理好全国人民的生活，我们回到乌托邦就完了呀。就是因为那样产生的计划经济，人们还以为计划经济合理。

要解放一下这些思想，不要以为岁数大的人就思想保守，现在很多年轻人呼吁着政府管理，而我们在呼吁着市场经济归来，市场比行政力量管的还要好。

当然政府要管政府该管的事，例如穷人的事你要管。管穷人的补贴，管铺桥修路，管保障房建设。但目前保障房建设也并不都由政府建的。农民拿他们的土地建了保障房，解决了政府十二年不建保障房的问题，又是市场经济解决了政府没有做的事情，所以现在要呼唤市场经济。

本报记者 朱星星 采写 代茂增 摄